四大难题困扰2009年北京楼市 房价难降？

　　据了解，目前北京市场上已经出现了"面粉贵过面包"的状况，毗邻清华大学的龙湖·唐宁ONE当年的拿地成本就在12000元/平方米左右，累算其高端公寓的品质和建筑成本，目前在售部分产品18000元/平方米左右的价格实际上已经"亏本"。而位于南三环东铁营的"鹤巢居"在2007年初以高出起价两倍的价格成交，该迷你地王建筑面积仅4750平方米，却拍出3205万的惊人价格，合楼面价就在7000元/平方米以上，当时业界预测该项目至少要卖到9000元/平方米以上才基本不亏，如今该项目的单体楼即将开盘价格在18000元/平方米，为LOFT复式户型，买一层送一层，也就是说单层9000多元/平方米的价格将将够本。万科2007年以17亿拿下的建面约15万平方米的西大望路17号今年也已经蓄势待发，但其高于万元/平方米的楼面成本及周边项目的大幅降价，让万科在价格制订上左右为难，业界预测，万科为执行其全国战略，在这一项目上也很可能采取超出想象的低价入市策略。

　　疑问四：全市商品房总可售面积4184.6万平方米的存量中，有2300万体量为非住宅，其中商业面积占据了**比重，非住宅部分如此大的存量将是否比住宅更难以消化，其出路何在？

　　判断： 商业项目改住宅加剧住宅市场竞争

　　"商品房可售面积中的非住宅部分，主要包括商业、酒店、写字楼以及部分可销售的车位面积。从去年以来，北京市场上以商业为主的非住宅部分闲置状态就呈现出越来越严重的趋势，而不少开发商也看到了这部分开发结构失衡的问题，从2008年开始，就有不少项目将其非住宅部分的面积改为住宅进行销售。2009年，这种情况有可能更为严重。"**太平戴维斯项目策划部总经理徐伟成表达了这样的观点。

　　据不完全统计，目前北京在售的非住宅立项项目多达数十个，绝大部分均以商业、写字楼、酒店立项，后改做住宅并以低于区域同档次产品不少的价格销售，不少项目此类产品的销售形势还相当不错。"由于前几年开发过剩，目前北京市场商业面积大量闲置，而2009年尚有数百万平方米的待开发商业面积入市，除部分在核心城区外，大多数都位于四环甚至五环外区域，这些商业项目今后的发展前景，在如今恐怕要打上个大大的问号。开发商把商业项目改为住宅推向市场，主要出于以下几种考虑，**和纯商业相比较，住宅的购买需求更刚性，覆盖面更广；其次，将非住宅改为住宅，其内部结构的改造相对便捷，成本低也便于区隔，一般都是做成小户型，面积少低总价能快速脱手；再次也是更重要的一点，与普通住宅首付30%相比，将商业立项改为住宅主要是考虑’购买**套商业立项的项目需要首付50%’的政策，变现速度更快一些。在目前开发商资金流普遍紧张的情况下，这的确可以在一定程度上解燃眉之急。"谢远骥指出。

　　"**近我们也已经和开发商合作，将东五环附近某烂尾的商业项目重装为精装修酒店公寓上市，价格将不高于7000元/平方米。"某**代理机构负责人私下透露，而这一价格比周边的在售住宅项目普遍低了2000元/平方米以上。事实证明，占据了不少"优势"的非住宅项目去年以来在市场上的消化程度相当高，东四环某项目将两栋公建立项的写字楼约700套改为酒店式公寓以8000元/平方米左右的区域**低价推向市场，短短时间内被抢购一空。朝阳北路某项目40年产权的精装修LOFT也是来自商业改造，颇受追捧。住宅卖不动的情况下，商业改住宅低价卖，已经成为不少项目的应变法则，凡此种种，不一而足。

　　然而，不明此中玄机的买房人在购买此类产品之后，将面临着一系列麻烦：商业项目由于规划限制，空间结构难以改动，基本都是大开间设计或在层高不达标的情况下硬隔成伪"LOFT"，居住功能性和舒适性大打折扣；同时没有天然气管道，下水结构也和普宅相差甚远，住户正常生活配套失去基本保障；而在生活成本方面，由于水电均为商用，物业费也高得吓人，无形中又大大增加了生活负担。对房地产市场整体而言，商业项目大量流入住宅市场，进一步加重了普通住宅销售的负担，长此下去将成为"恶性循环"。

　　采访中多位专家表达了这样的观点，商业项目改为住宅销售对普通住宅市场的挤压确实让人头疼，而这也是这些年来商业项目不断上马，产业结构比例失衡带来的后果。因此在2009年，针对房地产市场整体规划的调整十分必要，住宅和非住宅在整个项目乃至整个区域内的比例都应该进一步明确细分，在产品规划更改的审批上必须更加严格，从政府到开发商也应当共同对非住宅消化进行疏导，避免因盲目和短视进一步加重住宅市场的负担。