四大难题困扰2009年北京楼市 房价难降？

　　疑问二：保障性住房冲击市场让开发商日子更难过？

　　判断： 普通商品房和两限房价格相近时保障房将优势不在

　　2009年北京市全年将新开工保障性住房650万平方米，"京15条"中该条政策首当其冲，一时间让开发商们议论纷纷，而SOHO中国有限公司董事长潘石屹日前在2009第九届中国房地产发展年会上表示，"保障性住房在目前的市场状况下不宜过量，如果按照套均65平方米算，保障性住房也得有10万套，这个数字相当惊人。"潘石屹认为，在目前市场状况下，今年新面市和新开工保障性住房面积对普通商品房市场无疑产生巨大冲击，必然分流更多买房人，加剧市场危机。

　　多位专家在接受采访时均表示了这样的担忧，保障性住房的核心优势便是价格低廉，这必然会吸引相当部分符合条件的购房人购买保障性住房，但是目前市场能否让这么大量的保障性住房迅速消化，恐怕要打上个大大的问号。同时，郊区低端项目的开发商日子将更加难过，这一局面在目前市场上已经表现出来，而受到多方挤压的普通商品住宅一旦价格体系坍塌，在将来出现普通商品房和两限房同价竞争也不无可能，倘若出现这样的状况，那以满足基本居住需求为主的保障性住房在品质、地段和综合配套的"PK"上必然和普通商品房难以匹敌，销售遇冷可以预见，那么花如此大投入的保障性住房建设又将会面临怎样的局面？

　　"目前看来，保障性住房和普通商品房的开发比例仍然值得商榷，有必要进一步修正和协调。"原首规委副总建筑师、建设部住宅产业化专家组专家谢远骥建议，在目前普通商品住宅存量很大的情况下，政府可以采取更多变通措施对住宅市场进行疏导，比如通过财政补贴或收购等方式，将普通商品住宅的闲置量转化成保障性住房进行销售，避免负荷加大，同时盘活现有资源，不少开发商对此建议也表示了赞同。

　　疑问三：高价拿地项目2009年大量入市，开发成本高是否将导致房价难降？

　　判断： 开发商为保生存"面粉贵过面包"不再是玩笑

　　2006、2007年楼市的疯狂至今让人印象深刻，和眼下的萧条相比更让开发商"恍如隔世。"当时频频以创记录的高价拿地的开发商们如今真正体会到了有苦难言的尴尬。而这些"高价地"、"区域地王"经历了一年多的前期开发，在2009年纷纷到了入市的时候，高额的开发成本成为横亘在房价前一条不可逾越的"鸿沟"，降价？这些项目的价能降得下来吗？

　　曾经不计成本疯狂"囤地"扩张的大开发商们感受应该**深，据了解，远洋地产今年在北京将推出别墅远洋·LAVIE和远洋北七家未命名的两个项目；龙湖地产北京公司今年计划新开两个项目；合生地产将推出4个新盘，位于朝阳区的合生·霄云路8号、通州区的合生·滨江国际公寓及合生·世界村，而朝阳区望京的合生·麒麟社已经推出。不少大开发商在今年都有新项目开发的"硬指标"，价格制定成为这些项目**为难的现实问题。

　　"不降价吧，显然是卖不动。可降价吧，要是和周边的竞争项目同一价位，粗略算算连成本都背不过来。"某大品牌开发商私下无奈表示，大企业的运营成本和综合考量更为麻烦，上市企业还得过股民这一关，销售业绩直接决定其在资本市场上的荣辱兴衰。"实在没有办法的话，赔本也得卖，这么大的企业需要顺畅的资金流支撑。"