四大难题困扰2009年北京楼市 房价难降？

    存量普通商品房大量积压

    保障性住房冲击市场

    高价拿地项目大量入市

    商业项目集中转为住宅销售

　　步履蹒跚中，北京楼市步入2009年。随着春节前京15条等系列扶植房地产市场的新政相继出台，以及众多开发商眼下或主动或被动的深度降价，市场的活跃程度正在有所恢复，而伴随全国两会的召开，以及"房地产即将出台中长期整体规划"的传闻，让郁闷已久的市场各方，自然而然对接下来的楼市走势赋予更多期待。在这样的时刻，北京青年报《广厦时代》通过对目前北京整体市场状态及存量商品房市场的采访调研，从中遴选出四大疑问，这些"疑难杂症"的妥善解决，或许将对2009年北京楼市乃至今后几年的房地产市场发展，产生重要而深远的影响……

　　疑问一：统计显示，目前全市商品住宅存量约14.3万套，可售面积接近1900万平方米，大批存量房对今年的市场会产生怎样的影响？2009年是否有可能进一步积压？

　　判断： 2009年有可能成为地产存量消化年

　　"北京市场上现有商品住宅存量约1900万平方米，而2008年北京全年实际成交普通商品住宅面积大约是1200万平方米不到10万套。现有存量如果按2008年的销售成绩计算，足够卖1年半以上，在2009年到现在市场走势依旧不明朗、销售滞涩的情况下，随着大批取证新建住宅的滚动入市，这一积压状况很有可能进一部加剧。"亚豪机构副总经理王英男表示。

　　北京易居房地产研究所副所长牟增彬指出,2008年前10个月京城楼市不但交易量同比跌幅巨大，而且还出现了明显的供大于求现象。这就造成了存量的大量积压，事实上供大于求成了去年京城楼市的显著特征。随着今年新开工建设项目的明显减少，2009年有可能成为名副其实的存量消化年。

　　存量房的大量积压，是否真的给开发商带来了巨大压力呢？在多方采访中，不少开发商的确表示了对此问题的担忧，但是总体看来和存量积压相比，交易量持续低迷才是他们更担心的问题。北京石开地产总经理王志刚在接受采访时表示，正因为楼市处于目前的整体低迷期，因此存量积压的问题才会在眼下被放大，从2006、2007年来看，市场好的时候每年的楼市交易量都在一二十万套约2000万平方米上下，历年都有上千万的存量滚入下一年并逐渐消化。"成交低迷带来的市场消化不良才导致了目前存量房源的不断增加，事实上只要价格合理，疏导得力，房价降到买房人能够接受的程度，积压房源一样可以较快出手。"王志刚说。

　　百达行投资顾问中心总监张艳认为，面对不确定的宏观经济走势，2009年大部分开发企业在项目开发时会采取"能拖即拖，不能拖则控制入市规模"的策略，新增供应量也会因此而有所降低。而存量房凭借售价这一核心优势，成交量将有所放大，存量房的积压情况也会有所好转。政府已经表示将鼓励地产开发商将一部分滞销的商品房用作租赁住房，参与其中者给予一定的财政补贴。这也为大量滞销的楼盘项目指明一条出路，引导开发商灵活变通地适应市场变化、应对经济危机。

　　"从某种意义上讲，目前还是有不少在售项目的价格居高不下，这和当初高价拿地开发成本高，或者销售已超过70%以上，前期赢利足够支撑后期维持成本紧密关联，这些项目在目前存量房市场上为数不少，一旦价格体系全线下调唤醒市场需求，市场供求关系的转变让存量房迅速消化并非难事。"鸿坤伟业房地产开发有限公司营销总监常世芳表示。