打通住宅变商铺 商机还是违建?

城南某项目，一楼为底商，二楼住宅一口气被一个购房者买走了4套。置业顾问告诉记者，这位购房者也购买了底楼的商铺。另外购买的4套住宅都是在他购买的底商楼上。一般来说2层楼因为采光的原因，并不受市场的青睐，那么这位购房者有什么用意呢?

1+1>2的投资模式

原来，这位购房者准备将底楼商铺和楼上住宅打通，楼上楼下各三四百平方米，总面积差不多七八百平方米，这样方便出租给一些面积需求较大的商家。

目前商铺价格飞涨，城南一带底商几乎都是四五万/平方米，即使2楼的单价也是每平方米两三万元。而2楼住宅每平方米不过几千元。如果把商铺上面的住宅改造成 2楼的商铺，价值提升超过2倍以上。“同样是1+1的投资，但是这样一来产生的效益不再是商铺+住宅，而是商铺+商铺。”

原来这样的现象不是个案。城东某社区去年交房，大部分的业主已经入住。一位业主在2楼的清水房被楼下的茶坊租用，改造成为了茶坊。80多平方米的清水房，租金接近了2000元/平方米。二十一世纪不动产的资深中介罗先生告诉记者，这种有底商的住宅在小区中并不少见。“有的小区底商是2层或者3层，就会有投资者把 3、4楼购买下来，楼下的商铺扩张的时候，可以得到较高的租金;也有的商家直接购买商铺楼上的住宅，改造成商业，

购买成本不但比商铺低廉，而且在按揭和贷款的利率上都有优势。”

住宅改商有风险

如今的房地产定价普遍采取了“中高两低”的原则，越往上和越往下的楼层定价都比较低。对于购房者把底商楼上的住宅改造成为商业，大多数开发商的表现都模棱两可。记者采访了多个售楼部，询问如果买下了底商和楼上住宅是否可以改造。5成左右置业顾问表示没有问题。一位置业顾问甚至告诉记者，现在的住宅都是框架剪力墙结构，墙体和楼板都可以随便打拆。另外有3成的置业顾问告诉记者需要给物业提前报备，剩下的2成表示，不太清楚。

设计师周遵告诉记者，框架剪力墙结构可以打拆的意思是指，打拆了非承重内部隔墙不影响楼栋的结构，但是不包含楼板。楼板在结构中有拉接的作用，打拆楼板势必破坏楼栋的结构，不要说大规模打拆，即使是一个小洞都是有风险的。

规划局相关部门则表示，这类有损楼栋安全的改造是明令禁止的。此前规划部门已经清理了一部分小区的搭建和改造，包括屋顶的搭建和地下室的违章开挖等，这种买底商和楼上住宅打通做商铺的方式也是违章搭建的一种，会对楼栋的安全造成危害，购房者不要为了高额的利益而忽视了楼栋安全问题。