存量过多 楼市高危存货期待软着陆

　　资产减值"侵蚀"业绩

　　市场资深人士指出，按照经济规律，存货周期与行业周期是"平行"的。存货的顶峰将是行业景气的低谷。此时，市场价格下行，存货也面临资产减值的风险。

　　戴德梁行报告显示，1998至2008年的10年间，全国范围内用于房地产开发的土地购置面积达到31.3亿平方米，而截至2008年年底全国土地开发量为19.4亿平方米，占购置总量的62%，仍有约12亿平方米的土地滞压于开发商手中，"主动性积压"严重。

　　大量的土地储备正对房企的盈利能力造成威胁。瑞银亚洲房地产研究部的报告指出，如果以2007年购入土地的价值进行评估，大多数地产公司都需要进行规模不小的土地存货减计，从而对业绩造成负面影响。根据评估，包括碧桂园、中国海外、绿城等9家内地房企2007年所获土地的存货减计量可达数十亿元。

　　据统计，已公布年报的15家A股地产公司2008年度资产减值损失合计达66200.86万元，同比增长345%，占当期净利润的12.3%。

　　存货激增的后果，除了计提减值这一负面因素外，还包括新开工率下降导致预售款项缩水。光大证券**近的《华南房地产市场调研》显示，万科、保利、金地和招商四大地产商的新开工指标将继续缩减。

　　一般而言，衡量房地产公司未来1-2年内业绩可靠性的指标为"当期预收账款与营业收入合计值"，房地产行业该合计值增幅出现大幅下降，预示未来房地产板块业绩增长将大幅放缓。存货激增的后果，将导致开发商全面收缩战略，减少新开工面积和施工面积，使得房地产开发投资和盈利能力出现快速下滑。

　　"去库存化"还需价格杠杆

　　"去库存化"的关键则是降低购房成本，而高库存也必然对高房价施压。目前，新的刺激政策已经十分有限，高库存能否软着陆，也主要决定于价格。