建筑防水与采购 开发商防渗漏支招

主题：建筑防水与采购 　　讨论嘉宾 　　（企业排名按字母顺序） 　　北京中弘集团工程部经理 　　 　　周宇东 　　河北卓达集团采购部经理 　　韩洪泽 　　阳光100置业集团有限公司工程总监 　　雷振德 　　招商地产（000024行情,股吧）技术部 　　相关负责人 　　品牌开发商为防渗漏支招 　　自1990年以来，房屋渗漏严重的状况引起重视。很多业主深受渗漏之苦，有的业主甚至拿起法律武器。业内人士将症结归咎于开发商更重视楼盘外立面、小区环境营造等“面子”工程，忽视隐蔽部位的建设。如今，这一问题已引发企业重视，部分品牌开发商为杜绝房屋渗漏而竭尽全力。邀请了4家品牌开发商共同探讨此问题，以供借鉴。 　　防水之重 　　主持人：众所周知，房屋渗漏已经成为非常严重的问题，诸位如何看待？ 　　周宇东：近几年房地产行业迅速发展，市场产品专业化与精细化分工进程加快。随着竞争的加剧，开发企业越来越重视品牌建设，并在产品设计与建设过程中针对容易发生影响业主使用功能的各个环节追加投入。作为开发企业的核心采购部门，对于防水材料与施工单位的选择亦非常慎重。 　　韩洪泽：俗话说：“货卖一张皮。”人们往往因为看到一个造型新颖、色彩靓丽或包装漂亮的商品而产生购买欲，却往往会忽略内在的质量问题。如果它是快速消费品，对消费者不会产生长远影响，但如果是耐用消费品，就应该考虑如何选择了，尤其是像房子这样的商品。 　　我认为作为开发企业要有良知，作为采购部门要有责任感，像防水这样的工程，看似不重要，实际却犹如牙疾，一旦摊上，那是甘苦自知啊。 　　雷振德：我们开发的楼盘都是由自己的物业公司来管理，如果防水做不好会给物业公司运营带来困难，而且对开发公司的品牌美誉度也有很大的负面影响，因此我们公司非常重视防水等隐蔽工程的质量。 　　招商地产：作为绿色地产的倡导者，招商地产一直把项目的防水看成是建筑生命周期内一个重要环节，一个重要的品质把关口。 　　建筑防水看似简单，其实非常复杂，建筑渗水不能一味地归咎于开发商重视“面子”工程而忽视产品质量。当然，市场中某些开发商的确存在着不重视建筑防水而一味追求立面新奇特的错误观念。 　　主持人：建筑防水如此重要，但其实其造价占建安成本的比例并不大，是这样吗？ 　　周宇东：根据我们各项目结算数据资料显示，工程建筑成本中，防水工程造价占用比例很小，我们采用的是国内**品牌产品，基本控制在1％以内。如采用非名牌产品，造价可控制在0.09％以内。 　　韩洪泽：高层住宅的防水所占建安成本的比例要超过1％，多层住宅要低一些，至于成本，市场上质量差的比优质产品低了近一半，符合标准的产品与优质产品之间的价格则差距不会很大。 　　雷振德：由于设计防水等级的不同、防水材料种类的不同、建安成本的不同等原因，防水工程造价占项目总成本比例也是不同的。 　　我们测算过长沙公司的地下室防水造价所占比例为7.3％。当前防水材料市场很不规范，同一品牌的产品价格可能会差好几倍，而且在外观上连业内人士也很难区别。我们公司在防水材料的投入上多一些，对品牌建设和后期物业管理方面上得到的会更多，这种投入是值得的。 　　招商地产：项目的防水分项内容包括：屋面、外墙面、卫生间、厨房、阳台、地下室顶板底板及四周侧壁，防水投入大概占整个建安工程造价的2％。可见在建安成本中，防水材料的造价很小，所以用品牌产品不会增加过多成本。 　　防渗之招 　　主持人：为了杜绝房屋渗漏，诸位所在的公司是如何做防水工程的？ 　　周宇东：我们会综合各因素进行成本分析，在设计与招标等不同阶段论证、选型直至定标，在施工过程中，根据常规的建设程序，由施工单位、监理单位与建设单位层层把关，确保防水工程的施工质量。 　　韩洪泽：防水实际上是一个系统工程，因为从设计、采购、施工到监理各环节都分属不同的部门和单位，只有设计合理、材料优良、施工规范、监理到位，加强协调与管理控制，才是保证工程质量合格的必要条件。 　　雷振德：设计、采购、施工这三个环节就像一支鼎的三只脚一样缺一不可。设计方面，如屋顶、外窗等处的防水节点，这些在建筑图上经常会被打马虎眼的地方，我们花了近百万元的设计费请国内某**设计院做了详细的设计；采购方面，我们选择信誉好、质量优的厂家进行战略合作，既保证了防水材料的质量又降低了采购成本；在施工方面，我们针对管根防水、洞口处理等难度大的部位制定了专项的施工工艺标准，并定期到项目部巡检以保证其贯彻执行。 　　招商地产：我们会根据每个地区气候特点制定项目的防水构造方案，比如在南方地区，我们的屋面防水构造方案是：先在防水结构面上采用抗裂水泥砂浆打底，在其面上依次做防水涂膜、防水卷材、挤塑板隔热层、40mm厚配筋细石混凝土保护层，然后贴地面砖。我们会将该方案直接发给设计院，只要按照这个方案要求进行防水构造设计即可。 　　我们实行防水材料品牌企业的供应制度，防止假劣产品在项目中出现；在施工方面，会在招投标书的技术标书中专有一节提及防水施工及保障措施的专篇。 　　主持人：有的开发商抱怨称，并非其不重视防水，但花大价钱购买了防水材料，却没有解决问题。对此您怎么看？ 　　周宇东：对于此情况，我们认为还是在工程管理的环节上存在问题。防水材料的好坏不是解决楼盘渗漏的惟一限制条件，防水在工程整体组织与实施过程中仅仅是众多环节中的一个子项，防水施工质量的好坏与材料及工艺选择、施工方管理模式及行为、监理方监督管理模式及行为、甲方的管理模式及行为等因素息息相关。 　　雷振德：渗漏问题很复杂，如果房子有99％很**，只有1％的瑕疵，那很可能这1％的瑕疵就会导致很严重的渗漏。防水行业从业者是这方面的专家，他们对解决渗漏问题有很重要的作用。不过目前的防水材料市场鱼龙混杂，很不规范，这也是我们选择信誉好、质量优的厂家进行战略合作的原因。 　　招商地产：是有这样的感觉。但我认为好的防水企业也没有办法。防水材料太容易生产了，有的县镇家家户户都可以生产防水材料，这些产品也都有本地主管部门的产品检验报告、出厂证及合格证，让人无法辨别其质量。另外，除去产品因素外，建筑渗水的原因和责任有相当大的比例出在施工环节。建筑防水应该正本清源，希望主管部门可以从源头上进行控制。 　　采购之道 　　主持人：就采购而言，各位如何选择产品或者合作伙伴？ 　　周宇东：我们对于防水材料与施工单位的选择非常慎重，通常会在如下几个方面着重筛选：防水材料的技术成熟性、防水材料与开发产品的匹配程度、防水材料与防水施工工艺的环保性、防水施工单位的专业素质与行业诚信度。 　　韩洪泽：在产品选择上，我们关注的顺序为设计专业性、产品质量、施工专业性、价格、供货周期、售后服务。 　　雷振德：我们有个采购委员会，成员为总部及项目公司的采购负责人。采购委员会通过考察招标来确定防水厂家。其中价格、质量、供货周期、维修情况、投诉率等因素都是评标时需要考虑的，他们会以一定的权重反映在评标的评分表中。比如在质量考核方面，我们会进行产品抽查，及检查防水企业以往的工程案例等，从而给出一个考评分数。**后综合几项考核，选出适合项目需求的产品。 　　招商地产：在这个过程中，我们主要关注产品的性能，如延展性和耐候性，要达到标准规定的拉伸度，另外产品的密实度要高，附着力强并且环保。主要提到一点，产品品质再好，如果不环保我们也不会选用。 　　在这之后我们才关注材料的价格。因为防水材料在建安成本中的权重比例非常少，我们不会因为价格而使用质量较差的产品。 　　主持人：**后请教一个问题，是否甲供材料的方式比指定品牌和分包能更好保证防水工程的质量？ 　　周宇东：对于开发商选择建筑材料方式问题，开发企业在企业的不同发展阶段会采取不同的管理模式，选择方式不是保证防水质量的惟一要素。我们公司目前采用的分包管理方式。 　　韩洪泽：正是因为注重质量、品质，我公司采用的是甲供的方式，但这也只是一个基本前提，还不足以保证工程的合格。三分材料七分做，在前面我已提到整个防水工程质量的合格与否还与施工质量有很大的关系。 　　雷振德：如果管理到位，这三种方式都可以保证防水的质量。我们采取的主要是甲供的方式。 　　招商地产：我们是甲方指定品牌。其实**好是甲供，可以保证防水质量。而**好的办法是每个开发商找到自己固定的战略合作伙伴，并由防水生产企业提供的专业施工队伍施工。这是因为双方在合作的框架下，防水企业在承担业务的同时也承担了质量的责任，可以很好地保证项目品质。