访谈：北京国际中心缔造商务地产 开启财富之门

北京国际中心：缔造商务地产精英 开启财富之门 【主持人】很高兴大家在今天这个周末的下午，我们迎着昂然的秋意，大家牺牲了休息的时间来到我们北京国际中心3号楼，我代表我们这次活动的主办方北京安联置业有限公司感谢大家的光临，谢谢大家！

【主持人】为了感谢大家在这个秋意的下午来到我们的现场参加我们这次的财富论坛，我们特意根据开发商**新的一个政策，如果在今天下午我们现场的来宾哪一位能够选中自己满意的一个单位，并预定下一个成功的交易，那么今天的开发商就提供一个额外的1％的优惠，同时，在原有的基础上，就可以享受一个额外的折扣，我代表中原地产的代理公司给我们提供了一个更高的优惠。

【主持人】下面，我介绍一下今天的活动，今天的活动我们是以商务地产开启财富之门为主题，我们的主办方北京安联置业也就是北京国际中心3号楼的开发商，我们邀请了CBRE物业管理顾问公司，以及资深的物业董事朱显明先生为我们做物业方面的知识的讲解。其次，我们还邀请了兴业证券北京分公司副总经理、资深投资分析师周瑷小姐为我们做有关金融方面政策的讲解，以及北京安联置业的李总为我们提供有关地产方面和开发背景的详细，还有CBD管委《北京CBD》杂志主编的张超先生到场，为我们论述一下有关政策方面的情况。今天，还特别感谢已经在北京国际中心3号楼投资的朋友，还有一些新的朋友，以及媒体朋友到场，我在此再次感谢大家的光临。

【主持人】下面，我宣布下午的商务地产开启财富之门的论坛正式开始。我们大家面对北京的商务地产有一些捉摸不定的地方，因为近期国家制定了大量的政策，以及很多种物业形态的出现，以及身边很多变幻莫测和很多种因素的地产市场，今天下午我们主要是想请通过今天在坐的各位嘉宾、学者对北京对房地产投资有兴趣的朋友开辟或者是引导一条行之有效的道路，走上我们的财富之旅。通过我们今天下午的分析，看一看北京地产市场以及商务地产市场真正的财富之门在哪里。

【主持人】下面，我们**有请这次活动的主办方北京安联置业的李总为我们做一个开篇的讲话，有请李总！

【李径】各位女士们，先生们，大家下午好！**，非常感谢主持人为我们大家作了精彩的开场白。我想大家对于北京国际中心都非常了解，大家都看了北京国际中心从CBD的拆迁开始，经过两年不到时间，已经基本上全部封顶。我在这里主要是向大家介绍一下北京安联置业公司，这个公司在北京房地产是一个新兵，北京国际中心3号楼也是北京安联置业在北京的**个项目。

【李径】说起安联置业的背后股东，是安徽省高速公路有限公司，是安徽**大的国企，安徽省高速公路总公司在香港H股和上海沪市都有上市，这两支股票都是大股，像青年证券等很多的基金都非常追捧的估价。我们公司是一个国企，作为和**是合作开发。7月份正式向社会亮相开盘以来，仅仅过了三个月，销售已经过半。现在剩下的产品已经不多了，现在总结起来，我们成功的原因**是给广大的客户和业主提供了一个性价比非常良好的产品，依托于我们安联置业和**的精品开发模式，为整个市场提供了一个非常好的产品。

【李径】**关键来讲，在短短的三个月当中，得到了广大客户和投资客的追捧，在此，我也代表北京安联置业发展有限公司向在坐的各位老业主和新业主表示衷心的感谢！今天请到了CBRE物业管理顾问公司的朱总，也请到了兴业证券北京分公司的周总，也请到了CBD管委《北京CBD》杂志主编张主编，主要是想和大家分享一下北京的房地产市场，看一下我们开发商为大家提供优质产品的同时，为大家提供精品服务。今天我不多说，也不占用大家的宝贵时间，下面有请主持人继续为大家主持，争取给我们的新老业主渡过一个美好的下午。谢谢大家！

【主持人】我想大家买房子，楼已经选定了，选定完了以后一定很关心的是我们这个楼盖出来以后到底实质是什么样的，这是大家买房的**个关键。第二，我们日常每天都在打交道的都是我们的物业管理，我们北京国际中心3号楼以一个高品质的物业面世CBD这样的一个精粹之地，到底今后我们日常的物业服务能提供到什么样的标准，是谁为我们提供这样的一个物业服务，我想这是大家次要关心的一点，在拿到房子以后的一个要考虑的问题。因为好的物业管理就像我们每个家庭对孩子的教育一样，因为房子就像是我们的幼子，这个孩子能不能健康的成长，能不能在今后的道路中保持他的价值，并日益成为人才，就要靠我们日常的教育。所以，对于一个房地产的物业来说，良好的、有序的、高品质的物业管理服务是为了维护我们物业的继续增值，在一个市场的地段中保持非常重要的环节。所以，今天我们请到了CBRE物业管理顾问公朱总为我们详细地讲解和阐述一下今后能够为我们做到什么样的物业服务，能达到什么样的服务标准，是否能够享受我们CBD**物业的实质。下面有请CBRE物业管理顾问公司朱总为我们讲解有关物业的问题，掌声有请！

【朱显明】今天非常感谢李总邀请我们来参加这个活动，对于在坐的业主，无论是将来投资的，还是将来自己使用的，能够为你们提供服务我们感觉到很荣幸。物业管理为你们提供一个让你们能够经营得非常顺畅的环境，我们希望我们将来像阳光、空气一样，你们有什么需要都可以找我们。在你们开业的这段时间，能够有空调，有良好的清洁环境，不需要担心保安会出现什么情况，周边所有的绿化为所有的客户进来以后无论是开车还是走路都可以很自然地把你们带入这个环境，这是办公楼的服务。

【朱显明】安联置业委托我们公司作为北京国际中心的物业服务供应商，我们的公司叫CBRE，CBRE是一个在美国上市的房地产服务供应商，我们还有很多其他的服务内容。我们公司有一百多年的历史，它是由两家公司组成的，一个是CB，是一个美国的房地产代理公司，主要从事房产买卖。另外一个公司是威理斯，是在英国成立的一家公司，在1998年，这两家公司合并，同时在美国纽约上市，我们在全球50多个国家有350多个办事处。我们在中国总部是作北京，北京、广州、上海、重庆、深圳、香港、台湾都有分公司，我们的业务在全国都有覆盖面。我们主要的工作是为了房地产开发商投资使用物业三方面来服务，从办公楼、住宅的整体研究。我们**新开发的一些业务包括为国内的一些公司在境外上市，也就是商业顾问咨询服务，这些都是我们的工作范围。

【朱显明】我们这个物业管理部门作为一个外资的一级物业管理公司，我们公司通过了ISO9000评估，同时也是物业管理协会的会员。我们的北京总部全力支持商务楼的业务，我们的团队不仅在北京有服务人员，在全国还有执行委员会支持我们的服务，在品质管理方面我们希望能够做得**好。我们整个团结在北京超过600个同事为大家服务。

【朱显明】除了刚才说的传统物业管理清洁、保安、工程维修服务以外，在项目前期我们已经和北京国际中心的建筑团队包括设计、安装公司，每一个建筑成分都从它的整个生命周期来进行研究，目的是你们投资的每一块钱都能够得到它们应该发挥的效用，不会出现一年新、两年旧、三年破的情况，我们以前的做的项目不管在亚洲，或者是美洲品质都做得很好，像北京国际中心3号楼基本上能够50年保持它的功能完全不受影响，这个是没有问题的。在北京我们现在管理的项目有很多，比如北京国际中心，还有长安街的华夏银行等等，在过去十年里面，我们在北京管理经验已经非常丰富。

【朱显明】我们现在特意为北京国际中心打造的团队不仅是你们将来见到的服务人员，我们整个北京的团队都会支援和支持为北京国际中心的服务。我想在这里向大家提出一个比较新的服务，就是我们会承诺一个机场服务中心，就是你们如果自己用的，我们会不停地为你提供应该提供的服务，将来你们要租售，或者是存在二手的销售的情况，我们在全球的业务也很多，所以我们可以代表你们将你们的房屋出租。我们具体的工作是包括工程管理、保洁、保安等有偿服务，大家不需要担心你们的所有商业服务，比如你们的客户需要到你们的办公室开会，比如面包、咖啡等等都可以通过我们这个服务中心提供。另外，你们需要买飞机票、订房等业务也可以通过我们来为大家提供服务。你们所有的销售支出我们都会定期给你们做报告，每年都要进行审计，两年以后我们会成立一个业主委员会，可以更加亲密地接触和交流物业的管理情况。

【朱显明】管理服务**重要的还是人，所以我们的员工基本上是由我们北京其他的项目公司里面调过来，不会有新的人员出现，这样可以保证给你们提供的服务部受影响。除了我们现场的管理人员以外，我们我们会给北京的团队不断地提供培训，并到你们这里来巡查，了解他们的服务水平，如果有什么问题的话，我们可以立刻把存在的解决问题。我们还有一个中心会24小时为大家服务，如果大家有什么投诉和查询的要求，我们都可以马上为你们提供服务。

【朱显明】我们还有一个研究中心，有一个软件叫MRY，这个MRY软件可以为我们的服务水平、为我们设备设施的运营和这个项目的所有监管都可以做到实时地收到你们的指令，可以随时知道你们的投资情况。希望我们能够为大家提供**优良的服务，谢谢大家！

【主持人】我听了朱总的讲解以后，觉得这就好了，我们不仅买了一个CBD地区的金质的写字楼，而且请到了全球化的居委会，也就是说我们在北京国际中心选购了自己一套满意的单元以外，如果各位贵宾在美国、在日本、在伦敦也拥有自己的物业，我想你们每天早上起来可以通过自己办公室的系统电脑，在互联网上异国他乡的办公室里面通过网络监控看到它运行的情况。我想我们也能够坐在北京的办公室里面给北京的CBRE打一个电话，同时在伦敦、在日本、在纽约我们的问题也可以得到解决。所以这种全球化以及细致、独到的物业管理是每一位业主入驻北京国际中心以后的助手和保障。

【主持人】可能有的客户想自己买了是为了投资，并不想自己住，我买了以后到底值不值？**，我自我介绍一下，我是中原地产写字楼部总监张翰乾，我们中原地产是北京国际中心3号楼的全权代理，所以现在我们利用中原地产自由的一个优势和现有对于市场向大家简单地介绍一下周边CBD市场和东三环离我们**近的都有哪些竞争对手，我们北京国际中心在市场定位如何，以及投资回报到底会达到一个什么样的情况，请大家看一下屏幕上的相关内容。

【主持人】**，我们要寻找**具投资价值的商务地产，我们**要遵循党的政策，看一下地产市场到底受到什么样的影响。因为大家可能都了解近期在北京的地产市场有很多新的政策出现，大家从这一张画面可以看到近期我们的国家，**个是上调贷款的利息，这是我们每一个业主都息息相关的政策，因为它关系大我们资金的付出，因为利息贵了。第二是外资准入限制政策，如果我们在坐的各位贵宾如果持有外籍的身份，那么恐怕在购房楼盘的时候要受到这一条政策的影响。第三是住宅禁商令，我想对于住宅禁商的风声已经很明显，下面我们详细地看一看这样的一些政策都会有什么样的影响。

【主持人】**个是上调贷款利息。央行通过制定上调贷款利息的政策，使我们贷款的基本利率上调了0.27个百分点，这一个相关的政策对于北京的一个市场来说，我想其实政府的目标和指向非常地清楚，就是要明显地提高贷款企业的贷款成本，对物业购房方的资金实力要求更高，进一步提高门槛。第三是限制投资行为，**真实的就是商务地产的价值保持其真实水平。所以这些政策，很简单的一句话，就是挤压掉过渡投资和投机的行为，让每一个真实的有实力的业主进入市场。

【主持人】住宅禁商令，我想对于很多的媒体和报纸、网络都有很多的评论，大家呼吁的一句话就是说还一个清静、整洁的居住空间给我们的业主，我们把一些小的公司，以及纷乱的的人流从住宅办公的地方请出去，还居住民一个清洁、安静的、绿色的人文环保空间，这是一个目的的之一。第二也是减少了商务市场里面的干扰因素，同时，严格地限制了投资客的投资行为，防止投资市场的投资泡沫。

【主持人】第三个政策是限制投资行为，这一个政策是对前两条政策的弥补。这样三个**大的**明显的政策主要指向了住宅市场，因为住宅市场可能更为大家所了解，买一套住的房子，我把它租出去，这种投资行为可能相对来说更简单一些。但是这些政策出现了，我们面临的问题就是政策宏观调控的**终目的是降低住宅市场的投资性，降低住宅市场房屋价格，挤压泡沫。我们必定还是要有所投资行为，政策有限制了，我们并不能说我们不投资了，我们不花钱和，因为钱放在银行会有所这孙，怎么办？我们的投资要有所转向。转向到哪？现在还有一些政策风险较小的商务地产是大家可以关注的地方，所以这三个政策无以为我们开辟了一个投资的导向。

【主持人】下面我们看一下CBD地区写字楼市场的具体分析。刚才讲到，有导向，我们关注商务地产，我们看一下商务地产到底有多少的吸引力在北京的CBD区域。**，CBD这样一个概念是出于城市总体规划布局中的现代综合运输网的枢纽位置。北京的CBD总建筑面积4平方公里，在在4平方公里的土地上我们集中了世界五百强中的185家公司，五百强的公司已经在这里投资并开办自己的企业。同时，在CBD这一块热土上，总的投资额占到北京外商总投资的三分之一。通过上面简单的4个要点，大家可以很清楚地了解到CBD在北京的分量。

【主持人】我们看一下在我们北京国际中心举一个活生生的例子，我们看一下在北京国际中心周围，也就是说近邻的CBD这一块炙手可热的土地上，我信**近的就是我们深厚的央视的新址，就是中华人民共和国**大的媒体的领头企业，中央电视台的新址。在我们的西侧有京广中心，还有财富中心、嘉理中心，国贸三期和国贸中心，在CBD以至于北京****的写字楼商务物业都和我们比街相隔，这都是我们的地段优势。

【主持人】我想我们的地段、我们的邻居、我们的价值通过刚才的整个地块的直观感觉可以知道我们处在黄金地段。从市场的角度来讲，我们必须要考虑这三点。从供给的角度看，**受规划和奥运因素的影响，我们高端写字楼目前在北京的限制已经很大了，它的产品投放量日趋减少，在需求方面，由于供应量小，需求又存在，因为我们的需求是不断地源源地增加。

【主持人】在价格方面，CBD写字楼的价格是处在全北京写字楼价格**高的状况，所以从北京写字楼需求方面，大家从这一张表格上可以看到，近几年来北京写字楼市场的投放供应量，**后这一张表格靠下的位置可以看到是2008年的投放量，我们的投放量是日趋减少的。这里面有一个“不详”，也就是暂时还没投放在市场中但是规划已经有的，我们可以通过这样的一个曲线看出投放量是日趋降低的。

【主持人】这张表格是我们把CBD周边以及现状在售的主要楼盘给大家做了一个简单的罗列，这也就是我们主要的竞争对手和市场的迥供应量，这里面大家可以看到CBD范围和我们竞争**大有有朝外SOHO，还有万通中心，世华国际中心，也就是东三环主流的几个在造的项目，这些楼盘都是**新的开发楼盘，都具有不错的销售情况。

【主持人】从市场供给的情况看，CBD写字楼的供应量面积是日趋减少，按照写字楼目前销售率的计算，CBD东三环的沿线的数字有一个调查，不足8万平方米，如果按楼来算，只有两栋在售，所以明显告诉大家，CBD的写字楼不多，可选的范围已经很小了。处于CBD核心位置可选择的位置就更少了，我们的数据是不足300平方米。所以受到CBD中央商务区的整体规划的限制，通过刚才的数字可以明显地告诉大家供应量不多了，同时逐渐向边区亿扩散，也就是说CBD的楼在减少，但是对于开发商来说又可以提供的核心区域已经很少，所以逐渐向周边扩散。

【主持人】第三个角度是受到2008年奥运会的限制，按照2008年5月份之前如果要是工程怠慢的话，必须要加强完成工程的封顶和外装，因此，CBD不会有新的楼盘，也就是说在2008、2009年的时候我们的选择仅此而已，大家能够认购的看得到的楼要有一个阶段性的暂停。目前市场上在售的写字楼刚才都已经向大家明确地展示了，所以我们现在可以看到CBD东三环的开发商普遍产生了一个现象，就是稀售如金，就是这些楼卖出去了就没有了，我们买掉它做租是更好的选择，所以开发商也在选择走向租的市场，所以我们每一个投资的客户、每一味贵宾可以想一想，如果可以选择到一个行之有效、有潜质的楼盘，投资是一个很不错的选择，因为大的开发商都在这里。

【主持人】我们再看CBD地区有哪些企业都在这里办公。我们通过这个表格也就是通过CBD和东三环几年的市场的积累和房地产分析我可以看到外资金融企业、保险机构、IT企业和含金量高，在国际上处于主流服务行业的企业纷纷在CBD和东三环沿线，这样的企业，其中有185家是世界五百强企业，这是我们今后面临到会有谁租我们行业的分布。所以，我们通过进一步的数字分析，可以看到在CBD的这个核心区域，各国驻华使馆60％以上进京驻京单位，80％的新闻机构是我们组成的主要的客户群体。在商务核心这个范围里里面，基本上都是以公司总部和办公、首席办事处为主要的租借形式，可以很明显地看到区域发展的前景和投资环境的优势非常显著，并且得到了500强多数企业的认同和青睐。

【主持人】根据这些表格，我们可以看到现在在7个主要的项目里面，平均的价格核销和销售情况，CBD区域主要的两个在售的楼盘的平均价格是21184元，朝外在售楼盘的均价是2万，也就是均价都在2.1万块钱左右，是市场的均价，也是主流项目主打的价格。燕莎是一个相对来说配置没有CBD项目的配置较高的产品，所以它的价格比较低，但是可以明显地看到，其价格在稳中有升，供应量在稳中有降。

【主持人】我们看一看在这些楼里面，有哪些楼是更具有投资的价值。我们把刚才的几栋楼做了一个比较，**，从北京国际中心的硬件上来说，它有为数不多的3.9米的层高，现在每栋楼都有必不可少的中央空调系统，然后通过相应的数据，我们可以看到我们**终有一个投资回报率的数据，在CBD的范围，我们的投资回报率维系在8.5％—8.7％左右，在朝外区域我可以看到大概维系在7％—7.7左右，然后在燕莎商圈，也是维系在8％左右。北京国际中心和CBD区域的投资价值相应在数据上略有优势于其他的地段。所以，在这个投资回报来说，我们对于CBD商圈相应的其他竞争对手稍微做了一些关注，我们发觉美的压中心的受众群可能更多更偏向艺术类和文化类的企业，但是国际中心是处于东三环的沿线，它的一个商务氛围和换全面的硬件支持、客户面更广更前面一些，所以国际中心和我们美的压中心是稍有一些区别，所以在投资回报的效果上就产生了不同的结果。所以从以上三个情况，从市场供应的角度来看，我们本区域的供应量已经相对地在减少，价格在稳中有升，同时，回报率是逐渐的增高，并且保持一个稳定的状态，这也就是我们现在东三环CBD主流楼盘在售的都是哪些价格和投资回报大概是多少有了一个小的结论。所以在东三环沿线我们不能说北京国际中心是**好的，但是我们可以说北京国际中心是**有潜质的投资价值楼盘之一，我想这一点我们是用数字来说话是不为过的。

【主持人】刚才我们和大家交流了很多，我想大家已经对这一页数据的出现有所了解，我在此简单地向大家说几句，你说北京国际中心好好在哪里，你凭什么说它好？说话不能凭空捏造，所以我们从地段先看一下北京国际中心，东三沿线，地铁上盖，距机场高速5公里，我们还享有东三环的黄金走廊之称，这是我们不可或缺也不可转移的地理位置的优势。它作为地产商务项目，我们每一个颜色的曲线分别是一个城铁和地铁的线路图，北京国际中心处于地铁10号线的上盖，地铁10号线在我们的交通系统里面有一个黄金走道之称，因为它从南城东部开始，一直走过整个东三环，然后横穿北京城，贯穿了北京整个**大的商务区域，所以它坐这条线可以到达我们想去的以及大多数覆盖的工作生活区域，所以它有黄金走道之称，这是**具有这个功能的线路处在我们北京国际中心的3号楼的脚下。

【主持人】这张图展示了国际中心的总体项目的全貌，相信这些数据大家都已经有所了解了，北京国际中心的位置是处在四栋楼的正中心的位置，把全部的展示面都直接展现在了东三环。从功能上来讲功能是一应俱全的。在户型的优势上，我想大家在选择商务性写字楼是**重要的考虑因素之一，挑空我们这个楼里面有相应的高品质的灵感空间，同时四、五层又含有7.8米层高的大空间的挑空，让我们办公的空间可以发挥更多的想像。这张图告诉大家我们具体的一个平面楼层，我想大家也能够非常了解。所以，趋同于国际往来的CBD中便利、快捷都提出了要求，北京国际中心基本上在功能上都能够满足国际化的需求。我们从低端优势、硬件配置、软件服务商北京国际中心都给大家提供了详尽的准备。

【主持人】电梯我想是大家**关心的垂直交通的主要问题，北京国际中心考虑到大家办公和快节奏的工作生活，选中了三个电梯，北京目前五星级酒店提供的服务面积在5000平方米一个电梯左右，我们北京国际中心是更上一层楼，单部电梯的服务面积一直缩减到3500平方米一个电梯，也就是说每一个贵宾在北京国际中心3号楼里办公的时候，候梯正常时间将不超过15秒钟，在繁忙的时段不超过30秒钟，我想这样的运力是非常值得大家注重和满意的效率。可以提供我们每天很舒适的50立方米每小时的运量远远超出了其他的楼，我们在北京国际中心办公的时候将会有更好的维护作用。

【主持人】对于幕墙我们主要的目的是坐在办公室不会晒得很热，空调开的时候也不会散失很多的冷气，大家开空调不会散失热能和冷能，省钱省电是高品质的，这是我们的幕墙玻璃给大家带来的效果。同时，在全北京我们有**无二的硬件配置，我想大家也都有所耳闻，这就是全封闭垃圾运输系统，在北京国际中心是首屈一指的**家运用此套系统的企业之一，我们各位有幸选择于此，在卫生环保上我们又**他人一步，即使非典再来，我们也有强有力的抵御方法。我们还有一些自动的、高科技的办公设备也是必不可少的，在我们周边，我想大家都已经非常了解我们有大量的酒店、商业、娱乐环绕在我们的周边，我们工作、生活都会丰富地便利。所以北京国际中心3号楼通过硬件配置、配套设施、物业服务三座基石为各位业主奠造了一个成功的殿堂。感谢大家的观看！

【主持人】今天我们请来了兴业证券北京分公司副总经理、资深投资分析师周小姐为我们讲述地产和金融方面的相关问题。

【周瑷】各位到场的来宾大家下午好！今天主要是结合证券市场的大部情况给大家介绍一下目前我们对于商务写字楼投资的一些决策、相关的依据和市场的主要变动趋势。那么大家都知道，证券市场尤其是股市，它我们国民经济晴雨表，反映了整个国民经济体系中各项产业政策变化下的行业整体发展趋势和未来的一些规模和前景。我们可以从前一段时间中国证券市场成立十几年来，大家都知道有起有落，差不多5年左右是一个周期。1995年到2000年的时候是一个大的模式，200到205年是一个非常大的熊市，市场从2200点跌回到了900多点，整体的市场跌幅将近50％左右。很多的客户持有的个股从30多块钱到了2块多钱。

【周瑷】从这样的情况下，市场上**一枝独秀的行业板块就是一直让我们非常关注的地产板块。大家都知道证券市场有涨有跌，大家都知道深圳有一个万科地产，它在全国各地都做了不少的好的住宅楼盘，那么它的价格在这十年之间一直是维持着长期的牛市，从两年多前一直到目前为止，如果你把它配给它的股东的权益加起来的话，目前的价值相当于十年以前的298块，也就是说如果我们从十年之前开始，坚定不移地投资于万科集团也好，或者是它的其他楼盘也好，我们资产的增值达到了1万块，将近150倍。

【周瑷】那么这是一个市场上非常奇怪的现象，为什么地产市场在股票市场一直是一枝独秀？我想这和我们国家的经济发展是有关系的。第二，尤其是接近于三年，大家知道2002到2006年，全国各地房地产不管是住宅还是商用的整个价格都涨得非常厉害。那么成因究竟在哪里方面？刚才张先生也谈到，国民经济由于宏观政策地产行业的价格涨幅那么大，宏观经济过热，采用了一种调控的措施和手段，对于我们目前投资会有什么样的影响。但是都知道，刚才说了有三个政策的调控，包括限制外资在中国市场的投资，提高掉贷款利率水平，同时住宅禁商。其实所到第二点，政策也同时对于开发商也好，对于相关的地产金融机构也受到了打压。那么为什么这么做？只要是挤出这个行业的泡沫。     【周瑷】大家都知道，修有一些小型的企业、不具备资源优质型的企业很有可能在这一次的宏观调控之下，就像打击小煤矿一样，**终能够留在市场上，能够在市场上主流下来的是一些非常具备优势，有资源优势、土地优势、资金优势、经营管理优势的这一类的强势的投资企业，真正给市场上留下大浪淘沙以后剩下的黄金，这是政策调控下对我们的影响。我们不需要在市场上到处去看到处去找一些优秀的地产企业，因为大浪淘沙以后，剩下的是生动、有活力、有创造性的企业。

【周瑷】第二，我们要考虑到宏观政策调控以后，对于我们老百姓来讲，我们要判断这个调控究竟是对我们的地产价格有下降的影响，还是上升的影响。**，我们要考虑对于住宅类的行业，尤其是像万科这样的规模经济，在全国各地都有建房的企业不见得是很好的事情。但是对于我们商务这一块，应该来说我们的综合潜力非常巨大。大家都知道现在一个热门的话题是人民币升值，人民币升值客观上面会导致整个国家的地产类整个行业大幅度提升。为什么这么说？我们从**简单的情况来分析，由于中国存在人民币升值的情况，所以很多的外资想通过对于中国地产方面的投资，因为中国的地产是人民币计价，客观上享受人民币升值对于整个经济的影响，这是**个。

【周瑷】第二，我们要知道，人民币现在是对外升值，但是对内它的购买力其实是下降的。对外我们我们一美金是7点多，以前是8点多，对外人民币值钱了，但是对于国家内部来说，我们的购买力是下降了，且不说别的，就是说我们开车的油钱，以前2块钱的情况现在已经到了5块钱了。那么对内，人民币其实购买力是下降的，那么，很多投资者为了能够保值、增值，采用了对地产进行投资。因为地产是中国具有稀缺性的资源，尤其是在大中型城市，开发的地产项目非常有限，能够卖出来的地也非常有限。越来越多的国民采用地产投资来实现保值、增值，那么这两方面是大的资金面的影响。

【周瑷】对于我们目前的投资来说**奠定了良好的支持。刚才说了，宏观调控客观上引起了一些挤出泡沫的优势，让我们剩下的市场里面存留的一些精良的地产项目能够展现在大家的面前。

【周瑷】还有我们可以考虑到，就目前整体的地产投资我们也可以看到，住宅用房的价格不能说是回落，但是可以在很多的城市可以看到，住宅类民用房的价格升幅在减弱，在下降，甚至在上海、深圳这样的一些城市出现了回落。当然，在北京，我个人预测在2008年之前，住宅楼的房价还是不断地下降，因为北京和其他的城市不一样，毕竟我们这是一个政治经济中心，是很多大集团公司的总部所在地，那么在这种情况下，这个城市的流动人口也好、外来人口也好他们客观上一定上带动了这个地区的房地产行业。

【周瑷】第二，以前我们在证券市场有一个说法，上海、北京和深圳三个城市相比，可能深圳在我们的说法里面是经济特区，上海是一个国际金融中心，不管方式怎么转，北京永远是一个王者之城，它是一个全国的经济中心。所以在这样的城市进行投资，房地产未来增值也好、保值也好，这是我们对于整个市场的看法。宏观调控挤出了经济的泡沫，外因和内因的基本投入导致了房地产价格在目前阶段暂时不会出现大的变动。

【周瑷】北京地区由于它自身的一些特点和经济政策中心的地位，导致这个地区的房地产在奥运前后，甚至奥运之后在中长线的情况来看，它不会有大的回落。加上我们刚才也说过，整个地区都是CBD地区的稀售心态，和周围底边的增值概念，那么房价尤其是商务类的房价只会是稀缺型的资源，它价格肯定是稳中有升。

【周瑷】下面，我们来考虑一下目前我们说从证券市场投资的角度来看待，因为现在的房产很多，我们把它分为三个类型的企业，**种类型我们叫规模优势型的企业，类似像万科这样的，可以在全国到处开发，然后以它的资金的优势、它的地产开发项目的优势来获取地理。第二方面我们可以分为第二类，叫区域优势型企业，它在某一个区域里面享受资源优势，比如说资金，比如说金融管理，比如说当地政府的关系，比如说当地的合作企业等等。

【周瑷】比如我们和**集团合作，通过安徽高速公司这这样大的项目公司的支持，在北京当地市场占有了CBD黄金地段的物业，我觉得这也是属于它的区域优势。第三类的企业可以是持有类似于商务包括写字楼型的企业。这类企业比较有代表性的是金融街，它自有商业楼，而且对外出租，租售等等的物业管理采用比较安稳的资产结构来获取回报。我个人觉得，目前更具有优势的应该是区域优势型以及持有类型的这类公司。它们在目前政策的指引之下，可以获得更稳定的回报，而且能够取得比较好的经济效益。

【周瑷】在这里，我们也知道，我们北京国际中心3号楼的发展商安联置业也是我们比较了解的一个企业，它的资金实力相对来说比较雄厚，虽然可能在北京当地市场上我们不是特别地像房地产那样的上市公司那么有名，但是这个开发商所处的这个楼盘的地理位置非常优秀。那么这次进军北京商务中心的CBD，我们觉得它的战略眼光是非常不错的，而且为这个企业为未来在京的地产开发打下了一个非常好的坚实的基础。相信未来我们的安联置业也将凭借着这个雄厚的资金实力和对广大业主的诚意，能够取得更加长足的发展，也为我们所有的今天来场的新老业主带来更丰厚的回报。

【周瑷】今天，我向大家大体介绍到这里，大家如果对于证券市场也好，对于地产市场也好，投资方面有什么需要的话，也欢迎大家和我们进行联系沟通，谢谢大家！

【主持人】我们感谢周小姐的一个很专业的详细的发言，告诉我们地产、金融以及证券之间存在着千丝万缕的联系。**后，我想大家听了我们很多方面的讨论，到底我们讲在CBD范围之内，国家和一些CBD管委对我们有一些什么样的支持，我们今天在百忙之中也请到了CBD管委《北京CBD》杂志主编张超先生为我们透露一下北京CBD的内幕消息，有请张主编！

【张超】**，感谢主办方的邀请，其次也感谢大家的掌声，同时也感谢在坐的各位给我胆量，因为今天我能够站在这样一个众星云集的场合发表我浅薄的见解。

【张超】其实，我接到这个活动主题的时候，一直和地产圈的朋友交换意见，就是什么样的地产可以把它称为商业地产。我们很多朋友认为商业地产是不包括写字楼的，因为在大家看来，写字楼属于办公楼，属于工建的项目，不应该归纳到商业地产里面。就这一问题，我也问过了朱总，朱总用非常标准的香港普通话向我解释了很长的时间，说实话我没有听懂他的话，但是我个人的看法认为写字楼同样是在从事着一种商业活动，写字楼不是一种进行教学活动的场所，而且写字楼产生的商业价值可能比商铺、比酒店、商场产生的价值会更高。

【张超】同时，从资金角度方面考虑的话，张总也讲了，CBD有4平方公里，其实，如果是官方的数字来统计的话，只有3.99平方公里，比张总说的还小0.01平方公里，如果把占CBD这个区域里面40％还多的写字楼给去掉的话，再加上30％的住宅项目，我能够说的真正意义上的商务地产可能就只有不到1平方公里。所以，从这一方面来考虑我也希望把写字楼归到商业地产的行业。当然，这个我们没有拿出一个非常权威、非常官方的概念，但我认为这个概念是迟早会出现的。

【张超】我从5个方面来说一下商务地产的形成和CBD息息相关的关系。**方面，前CBD时代的工业时代，如果我们把现在CBD后退50年来考虑的话，上个世纪的50年代这个CBD是什么区域？它是一个工业区域。我不知道在在坐有多少的老北京人，对我们老北京的企业的分布和发展有多少了解，在过去50年，现在CBD区域是北京的工业核心区，因为那时候我们可以找到很多很多的非常有名的老北京的企业，比如说像北京吉普车、雪花冰箱厂等等都是集中在这一区域。

【张超】我记得我的一个同事曾做过一个采访，采访CBD的发展过程，他想找一些老的居住在CBD的区域的人来谈一下当年的CBD是一种什么样的概况和现状，他就采访了一个老先生，他说在50、60年代的时候，CBD的标准性建筑是什么？这个老人考虑了很久，他说那个时候我们没有所谓的标志性建筑，因为那个时候在CBD这个区域里面没有哪个楼层是超过10层的。这个记者又追问，可以召开选择一个稍微可以代表这个区域形象的东西，他说我就只能选择烟囱，因为在CBD50年之前，具有标志性的东西只能是烟囱。

【张超】接下来，我把我们CBD的概念和北京CBD和商业地产的发展过程向大家稍微地班门弄斧地说一下。CBD这个概念的**早形成是在上个世纪的20年代在美国形成的。当时提出这个概念，是想把这个城市的区域功能给予明确的划分，所以给出CBD是商业、商务聚集的地方。但是在20年代提出来以后，它并没有一个非常快速的发展。

【张超】一直到了上个世纪的50、60年代，在工业外迁和郊区化以后，很多的工业企业都搬离了区域，比如现在非常有名的纽约的曼哈顿等这样的**的CBD区域，我们中国的CBD的概念提出是上个世纪80年代就有人提出来了，是否要建设北京的CBD，而我们真正把CBD的名词提出来在1983恩年，当时北京的总体规划提出来要建设北京的CBD。但是CBD到底是干什么的，北京的CBD应该做什么，北京的CBD怎么样去发展，应该发展那么一个项目、哪一个行业、哪一个领域并没有明确地定位。

【张超】真正明确的定位是在2000年，**届北京CBD商务街上**次提出了CBD的概念，CBD是做什么的？当时规定是要建成经营跨国公司总部和地区总部，发展现代服务以及国际金融产业。也就是说这个时候，我们把北京CBD有了一个明确的定位，给了它个非常明确的概念，告诉大家我们的CBD是干什么的，我们想怎么样去做。从那以后，我们有很多的商务地产项目开始投入运作。我们可以这样说，是北京CBD给了商务地产一个机会，但是商务地产又反过来给了北京CBD一个实质。

【张超】商务地产成就了北京CBD的物质财富和文化财富，这可能和我们今天说的主题是息息相关的。我手里面有一个非常官方的数字来阐述一下北京CBD目前的经济定位，在北京地区的经济定位。目前CBD的面积不到朝阳地区的1％，不足北京地区的分之之三，但是入驻CBD的五百强企业有185家，到今年1到7月份，CBD入驻的各项税赋294把亿元，占朝阳区各项收费收入的19.38％，利用外资总额为5.6亿美元，占全北京市的13.8％。

【张超】这个数字可以突显我们今天交流的主题，就是商务地产是打开了财务之门，因为在CBD这个区域，我们企图在做的是商务地产，而这些商务地产恰恰为我们吸引来了很多的外资，给我们带来了很多很多的税收。当然我们要说的不仅仅是物质财富，还有精神财富、文化财富。现在CBD已经向文化中心扩展，目前CBD和周边的地区已经聚集文化传媒产业876家，这其中就包括我们大家都想知道的CNN、华尔街日报等等。

【张超】到了2008的时候，可能CBD这一块会真正成为文化核心地区，因为到时候中央电视台、路透社、凤凰卫视等传媒会在这里落脚，可以说那个时候我们的商业地产在创造了位置财富的同时，我们也缔造了文化的财富。下面说一下北京CBDCBD的辐射作用。上个月我去了一趟山东的龙城，因为那个地区正在进行一个全国十强线市的论坛活动。我去了以后发现这个城市非常有特点，基本上分隔成了两部分，有两个城区来组成，而这两个城区中间接近3公里的地带几乎属于一个无人区，或者说是居民很少，商业场所也很少的区域。

【张超】这是什么原因造成的？当地的政府想扩大城市规模，于是他就把自己的政府原来的办公室从西边搬到东边，在老政府和新政府之间就形成了3公里的狭长地带，这个政府搬迁的目的是想把城市的规模扩大，是希望在政府搬迁的同同时能够把中间的3公里的无人地带填满。因为现在在我们国家很多事情是围绕着政府，他们认为新政府的搬迁可以形成一个新的城区。

【张超】可是在很多的大城市和很多的国家，他们的城市规模的建设是围绕着经济核心区来进行的，所以我们在北京这个区域，我们有很多很多的城市建设也是围绕着经济的核心区来发展的。以CBD为例，在CBD的周边已经形成了很多很多新的商圈，比如像朝阳门商圈等等，这都是在CBD商圈的影响之下发展起来的一个既可以归纳到CBD这个区域，也可以独立拿出来说的这么一个商圈。

【张超】我记得有一次参加一个研讨会，清华大学房地产研究所的刘所长就说过，目前在CBD周边已经形成了很多很多的商圈，但是这种商圈的定性又非常非常地类似，没有像金融街这样的定位非常明确，比如现在CBD形成的商圈几乎都是非常类似的，所以他说在北京的东边已经形成了很广阔的泛CBD的大CBD。**后我点我想说的是想以北京国际中心这个项目信出我的一个观点。

【张超】我看过不篇报道，巴黎的CBD地区里面有一个项目叫方安中心，无论是它的地理位置还是它的一些定位都非常类似于我们今天这个项目即北京国际中心，这个项目的位置和我们北京国际中心的位置一样也是在整个CBD的**北边，临近着当时规划的边缘。当然**早这个区域发展的时候，北边几乎也是控制的，一直像我们现在的CBD之一样，在核心区域的**核心的位置来发展自己的商业中心或者是商业地产，边缘地带几乎就是控制的。

【张超】后来这个项目投入了以后，他在自己的周边形成了一个3平方公里的经济圈，这个经济圈是不是属于它的CBD核心区？可能它不属于，因为它已经超出了当时规定的巴黎CBD区域的范畴。但是这个方安中心又处于CBD区域，所以，这个商圈我觉得对我们现在在建的项目、对我们的房地产商、对我们的开发商有很大的借鉴意义。

【张超】我们现在这个项目处于朝阳北路，按照**初政府的规划，朝阳北路以南是属于CBD地区，以北就不再属于CBD地区，而我们现在恰恰在朝阳北路的边缘。我想我们可以借鉴方安中心的发展思路，也可以围着北京国际中心形成一个自己的经济圈，形成一个独立于北京CBD的又囊括在CBD中心的经济圈。我看了我们北京国际中心的宣传资料，我看了我们的一些投入，看了我们的一些硬件，我认为我们完全有这个条件。

【张超】我觉得假以时日，北京国际中心应该会成为CBD区域的另一个标志性的建筑，它也会成为一个崭新的经济模式和经济商圈。谢谢大家！

【主持人】感谢张总编详尽的、精彩的讲话，我想今天各位嘉宾分别从各个方面的论述给大家详细地介绍了从政策、市场、回报和区域性的发展的多角度进行分析，让大家更加深入、详细地了解了CBD和北京国际中心这个项目，同时我们也看到如此类似的项目在CBD东三环应该不超过6到7个，我们这个地段的投资价格是大家有目共睹的。今天感谢各位嘉宾的来临，如果大家能够在我们这个活动的**后结束之际伸出我们的尊贵之手，我们今天的开发商特意为大家保留和提供的1％的优惠，相信可以给大家带来更多的投资价值。我们今天的商务地产开启财富之门的论坛到此结束，谢谢大家的光临！