禹晋永：黄光裕背后的“地产男人”

　准备隐退的禹晋永把手机、笔记本电脑统统扔掉，“我当时的想法是，自己已经有足够花的钱了，可以不用上班，就准备退休了。”中国世代投资控股集团董事长禹晋永对《中国新时代》说，在资本市场浸泡了多年之后，40出头的他便萌发了“退意”。

    然而，仅仅与外界断绝联系一星期之后，这位原国美置业总经理突然病了。医生告诉他，“你并没有病，你萎靡不振的原因就是和外界断绝了联系。”于是蛰伏了9个月后，禹晋永再次高举着“资本地产”的大旗进入市场。

    禹晋永一直被称为是中国“资本地产”的原创者，但真正令他名声大噪的，还是源于与中国首富黄光裕2005年的一段合作。

    尽管二人的这段“联姻”仅仅持续了8个月的时间，但作为“国美商都”背后的真正运作者，禹晋永受到了外界的关注。“借壳上市”是资本市场的“老把戏”了，而在地产界，能够将它玩转的为数不多。至于能将它由始至终不停玩转，并上升到理论高度的，或许只有禹晋永了。

    让技术为资本打工

    禹晋永出身于军人世家，这一点从他的言谈中总会找到类似“发动猛攻”等军事色彩浓重的词语，或许正是受到了家庭背景的影响，1982年，在别人刚开始当兵的年龄，禹晋永就已经从部队转业了。此后，他被分配到公安局做秘书，1986年，公安系统组建保安公司，当时已做到刑警队长的禹晋永转身投入其中。

    在保安公司的经营管理，让禹晋永发现了自己的经营才能，“忽然发现自己在这方面还挺有才干的。”他说，**次带领公司赚钱的那种“怦怦”心跳感觉，至今让自己记忆深刻。同时，禹晋永也发生着“渐变”——“先是有一种激烈的思想斗争，然后就很自然地产生了一种愉悦感，从此就一发不可收拾。”

    不久，禹晋永又被调任地区粮食局，几年之后，升任粮食局局长。1992年，由于感觉“在粮食局干已经不过瘾了”，禹晋永开始在一个全新的领域打拼，出任土地开发公司总经理。当时的情况是，全国各地还尚未成立“土地局”，而土地开发公司则在某种程度上扮演着“土地局”的角色。

    在这个过程中，禹晋永开始接触地产行业。而也正是在这期间，他积累了大量的“人脉”资源，更为重要的是，**次涉足资本市场，学会了资产收购与兼并。1999年，国企改制的浪潮席卷全国。禹晋永面临着选择。36岁的禹晋永没有选择在仕途这条路上继续走下去，决定彻底告别政府机关。

    此时，曾经是禹晋永的客户——来自台湾凯胜集团的老板邀请他出任公司总裁，月薪15000美金。然而，仅仅一个月之后，禹晋永就发现“自己不能适应”，因为“文化背景的差异太大”。于是，不想在台湾“打工”的禹晋永向凯胜集团提出，希望他们能够考虑到内地投资。

    禹晋永的建议得到了响应，并投资建立了凯爱集团，即凯爱置业的前身，并开始迅速“扩张”，这一切缘于此前禹晋永积累下的丰富经验与资源，而此时，其在资本“手法”上已颇为老道。

    “收购、兼并就是这样，刚开始你没有钱，但一夜之间你就是亿万富翁。所以我们在很短的时间内就挣到了很多很多钱。”禹晋永这样解释他的扩张“秘诀”。正是通过这种资本运营的方式，2000年，禹晋永斩获颇丰，**让他得意的，就是“成功收购了凯爱，由小股东变成了大股东”。

    控制了凯爱后，禹晋永开始在国内广泛买地，三年后，它已经是一家拥有了几十亿元的资产的“跨国企业”。然而这种“低成本扩张”的方式在禹晋永看来还是太慢，他要让凯爱与国际资本市场“对接”。

    2005年底，凯爱中国网被禹晋永出售给北美证券集团，由后者保荐到美国纳斯达克上市。“通过这次运作，我们套现了10多亿元。现在看10几个亿并不算多，但当时我们还处于原始积累初期。”禹晋永说，“每一步都成就了我们。”

    将凯爱的一部分地产业务装入网络公司，并**终成功在海外上市——这与日后禹晋永对国美商都的运作，如出一辙，“让技术永远为资本打工”，也是那时的禹晋永喊出的一句口号。

    禹晋永表示：“我们在运作模式上跟其它门户网站**大的不同就是采取资本运作，比如新浪、搜狐等门户网站大都是停留在技术层面上的更新和发展，而凯爱中国则是通过资本运作模式。”

    “资本地产”的设计者

    禹晋永与黄光裕**早的结识在2002年，当时两人在对“宁城老窖”壳资源的争夺中一直是对手，虽然**终黄光裕取得了胜利，但两年后，这两个资本市场中的“大佬”**次真正走到了一起。

    2004年，黄光裕的国美电器通过借壳中国鹏润，成功登陆了香港股市，一跃成为当年的中国首富。但在禹晋永的“版本”中，他当时的“个人资产已经远远超过了黄光裕”。

    随后，黄光裕找到了禹晋永，表示他们正在做一家资本地产公司，邀请他加盟，“从2004年6、7月份的时候，我们就开始深入谈这个事情，有时候彻夜地谈，谈想法。”禹晋永回忆，当时二人很容易沟通，因为“大家都在同一个平台上想这个事情。”

    2004年12月份，双方组建“国美置业”，与外界盛传的禹晋永出任职业经理人的说法不一样，这位前国美置业总经理表示：“我们是采用分成的方式，而不是入股的方式。”在他看来，“这就相当于做项目，完了（项目完成后）就分账。所以谈不上职业经理人，也谈不上股份。”

    禹晋永当时的心态是，没想在这个行业中做多长时间，“玩就玩一把吧。”如果有股份就会把两个人长期拴在一起，如果是职业经理人则就变成成打工的角色了，“大家都对这个项目都看好，就来组建一个公司。”

    “国美置业”一系列项目的成功运作，令黄光裕头顶的“首富”光环更加闪亮。同时，也让禹晋永的“资本地产”理念大放光彩。与传统地产商，买地、卖房的“简单初级模式”不同，禹晋永将“国美置业”的运作上升到了一个更复杂的操作方式，

    “传统的房地产公司就是卖房子，而国美置业并不卖房子，它将自己项目的股权拿去发售。”禹晋永解释，例如公司的注册资本是1000万元，将其中200万元的股份出卖。仅仅以每股2元的价格出售，就套现400万元，“这个房子还没动呢，我就已经把它给‘卖’了。”禹晋永微微一笑，“这就是资本的魅力。”

    其实，还有**重要的一步，就是通过上市公司圈钱，“出售上市公司的股份，吸引基金；或者我们去收购一家上市公司，用上市公司负债的方式来买我们的项目。”——一个项目转来转去，依然尚在禹晋永掌中，但经过一番眼花缭乱的操作，几十亿元的现金就装进了他的口袋。

    目前，很多房地产公司也学会了这样的资本运作手法，但禹晋永看来，自己才是这个模式的“设计者、领跑者”。

    超过黄光裕

    然而，2005年9月，合作不到一年的黄光裕与禹晋永宣布，二人正式“分手”。八个月之后，禹晋永继续高举着“资本地产”的大旗进入市场。

    2006年5月，中国世代投资控股集团宣布成立，在这家注册10亿元港币的公司中，禹晋永本人的“凯爱置业”约占20％的股份，其余的股东分别为13家来自英国、新加坡、美国等地的境外基金，他们的持股均不超过10％。

    “我们的整个机构设置，就和当初的国美置业一摸一样。”对于“翻版”国美置业，禹晋永毫不避讳。“我要的是老百姓心目中的口碑！”在与黄光裕的合作中，禹晋永**大的“收益”就体会到了品牌的重要性。

    或许，国美电器的“物美价廉”，迅速为其在全国赢得了非凡的影响力。“当中国世代在老百姓心目中的口碑形成后，它就会反过来强烈地刺激资本市场。”禹晋永说，“我在资本市场上的收益就会远远超过黄光裕。”

    目前，禹晋永主要就做两件事：一是买地，二是挑选“壳资源”。中国世代仅仅成立两个月，便筹集资金20多亿元，在北京收购土地1万多亩地。而另一方面，上市对于中国世代而言，已是箭在弦上，不得不发。

    “那些股东就是冲着我们拥有的资本市场这个理念，我们团队能够在资本市场上快速获利、规避风险的能力。”禹晋永说，他现在天天都要坐在办公室，接待上市公司。

    “其实借壳上市根本用不了半年，我们之所以要花半年的时间，是因为我们要仔细地选择，哪个更有利于我们未来的发展。而不是仅仅去上市，那太简单了。”在禹晋永看来，上市只是一种手段，是实现地产资本化的手段，根本不能被称之为目标。

    禹晋永的时间表上，在未来的两年，中国世代计划掌握不低于2－3家的上市公司。“我们真正的目标是要在5年内跻身中国地产15强。说是要5年，但肯定是用不了这么长时间的。”这家刚成立不到半年的房地产集团的总裁，显得自信十足。