北京奥运地产解密 亚奥房价濒临极限？

　2006年一季度，亚奥房价同比上涨11.9%，高出申奥前34.3个百分点！随着奥运会的临近，房价涨势更猛。

 

　　“国六条”的发布宣告新一轮的调控风暴扑面而来，亚奥项目的建设业已进入冲刺阶段；亚奥房价究竟会乘着奥运东风更快上涨，笑到**后；还是随着2008分水岭的来临而濒临极限，从此急转直下？

 

　　奥运板块房价为何一路上涨？谁在为之买单？奥运光环之下，谁才能成为**后的赢家？

 

　　历届奥运城市的地产变幻风云，已为北京的奥运地产树立了前车之鉴！

 

　　在亚奥老盘尤放光彩，新盘更抢风头竞相争辉之际，《楼市》挥戈亚奥，为您解读奥运地产后市谜局。

 

　　◆亚奥房价：更高更快还是急转直下？

 

　　◆谁为奥运地产买单？

 

　　◆谁是奥运地产之王？

 

　　亚奥房价：更高更快还是急转直下？

 

　　时下，奥运项目的建设已进入**后冲刺阶段。与此同时，以亚奥板块为代表的奥运地产的售价亦达到了新的顶峰。有数据显示，2006年1季度，亚奥房价同比上涨11.9％。高出申奥成功前34.3个百分点。

 

　　诚然，自2003年申奥成功以来，伴随着政府对亚奥板块基础设施投入力度的加大，该区域的房价水涨船高。面对亚奥一路狂飙的房价，有关专家不无担忧：“奥运东风”早在申奥成功后就已借完，而今该区域的房价已濒临上涨极限。

 

　　亚奥房价濒临上行极限？

 

　　统计数据显示，2001年北京申奥成功之前，亚奥地区的平均房价为4000～5000元之间，然而，申奥成功之后的**年即2004年，该区域的平均房价便迅速攀升至6000～7000元。而今，区域内单价8000元以上的项目栉次鳞比，有的项目单价甚至高达12000～15000元。

 

　　奥运经济对亚奥板块房价的拉升作用由此可见！据了解，目前亚奥地区房屋的平均售价为8631元，高出北京市平均房价6776元27.4个百分点。对此，有关专家认为，近几年亚奥板块投资的“狂热”，导致了该区域的房价出现对北京奥运地产价格水平的严重透支。

 

　　该专家作出如此判断的理由是：申奥成功之后，亚奥板块的房价一度出现大幅增长，个别项目在不到一年的时间内，价格上行竟突破10个百分点。当时在售的峻峰华亭、西奥中心、风林绿洲等项目，都曾不同程度地享受过奥运所带来的实惠。“当时该区域的平均售价约在6500元，还是比较合理的。然而，后来该区域的很多开发商无不拿奥运大做文章，过度的炒作致使该区域的房价已远远超出其自然水平。”这位专家如是向记者介绍。

 

　　亚奥房价是否将面临封顶？我们不妨听听该区域开发商和购房人的声音。“亚奥板块的中高档项目，如世茂奥林花园已经由开盘时的11000元上升至如今的15000元，即便是像中低档项目明天**城，也由开盘时的4000多元，上升至如今的6000～7000元。如此种种，说明亚奥的房价上涨势头十分强劲。”亚奥板块某项目负责人说。

 

　　而一向谈房价色变的购房人，此时却与开发商的口径异常一致。5月21日下午2：00，在桐城国际售楼处门口，记者就亚奥板块房价对前来看房的李先生进行了采访。李先生说，“亚奥的房价的确有些偏高，但相信2008年以前该区域的房价还会有一定上升空间，因为，政府1800亿的市场基础建设投资，决定了房地产没有理由不成为**大的受益者。至于2008年之后就不好预测了。”

 

　　2008将成亚奥房价分水岭？

 

　　对于2008年之后北京的房价走势，很多人担心会出现大跌。人们的担心并非空穴来风，因为，从曾经举办奥运会的城市来看，多数城市的房价均出现下跌。汉城奥运会结束后，用了6年的时间才将地产的下跌转变为升值；悉尼相对较快，用了两年时间，扭转了地产下跌的局面。基于此，很多人认为，奥运会之后北京房价定是难逃一劫。

 

　　如果北京的房价在2008年之后将遭遇噩运，那么，如今炙手可热的亚奥板块在2008年之后又将出现何种变化？是依旧坚挺，还是随大势下跌？

 

　　对此，我们不妨先看一组数据。5月20～21日，《楼市》市场研究部在亚奥板块10项目的售楼处门口，对近50位购房人进行问卷调查显示，有60％的人认为，2008年之后亚奥房价必将出现大跌，有25%的人认为将会比较平稳，有15％的人认为2008年之后房价将继续上涨。

 

　　由此可见，购房人对2008年之后的房价预测甚为悲观。相比之下，很多业界专家对2008年之后房价走势的预测，则乐观得多。

 

　　社科院教授龚益认为：“奥运以后的北京的房价相对现在而言，应该还会有所上升。原因在于，**，我们把奥运会理解为体育竞赛和经济机会的同时，更把承办奥运看做是一件重于其他各项工作之上的政治事件；其次，从城市建设的角度来看，北京借着奥运的机会重新布置，改变了以往城市的旧有格局，使城市的魅力得到加强。这些因素都决定了2008年之后，奥运地产的价格不会出现过度低迷。”

 

　　对此，华高莱斯国际地产顾问有限公司副总经理公衍奎从历史经验角度予以了剖析。“美国亚特兰大奥运会之后，许多美国人，尤其是亚裔美国人，纷纷从洛杉矶等地搬到亚特兰大居住。外来移民的不断拥入，使得亚特兰大的房子轻易便能租售出去，因奥运会举办而上涨的房价并没有因为奥运会的结束而下滑。就这一点而言，北京与亚特兰大颇有相似之处，即外来人口猛增。这一点决定了，2008年之后，北京的房价不会出现大幅下跌。”公衍奎说。

 

　　综上，大家对2008年之后的奥运地产的预期可谓众说纷纭，然而，到底是涨是跌，谁也无法作出准确的预判。毕竟，国家不一样、城市不一样、经济发展的速度不一样，都决定了未来的房价具有较大不确定性。所以，2008年之后北京的房价到底将何去何从？只有待时间去印证了。

 

　　谁为奥运地产买单？

 

　　对于亚奥房价，无论是奥运概念的促动，还是市政基础建设的带动，其房价的快速攀升都已成为不争的事实！在亚奥房价一路高歌的背后，到底谁在为奥运地产买单？其是看好奥运会为亚奥地产带来的增值空间？还是更看好区域本身的魅力？

 

　　北京居民追捧奥运地产

 

　　近两年，随着奥运会的临近，亚奥板块的房地产成交可谓如火如荼。然而，在其热销背后，究竟是谁在支撑着偌大的亚奥板块？

 

　　近日，《楼市》市场研究部对亚奥在售项目的成交进行了重点检测，结果显示，在亚奥置业的购房人，私企老板占有相当比例，并且，购买目的多以自住为主。就区域特征而言，北京人占大多数。年龄主要集中在30岁左右。

 

　　私企老板是主力军

 

　　《楼市》市场部调查结果显示，在亚奥置业的购房人，约有30％～40％的人是私企老板。据了解，这部分人群所从属的行业多来自IT和广告业等。他们虽然前期的购买目的多是为了自住，但是由于部分项目的商住混居现象极为普遍，所以，促使他们在购买之后大多用作出租。

 

　　北京人占绝大多数

 

　　采访中记者发现，亚奥客群的区域分布有两个明显的特征：一是地缘性极强，即多数买家来自本区域。这部分人由于在亚奥居住了相当长的时间，具有浓郁的北居情结，所以，当他们的住宅需要升级换代时，会毫不犹豫地继续选择在亚奥置业。

 

　　据不完全统计，这部分人群约占亚奥总体客群的30％；二是亚奥板块辐射的整个北京北部地区，包括在望京、中关村及三元桥等区域工作的月收入在10000元以上的年轻白领。这部分人群约占亚奥整体买家的60％。而在北京其他区域购房活跃的外地人，则较少于垂青于亚奥板块，据悉，外地人占亚奥购房人群的比例仅占不到10％。

 

　　投资型买家不到10%

 

　　近两年，随着政府对亚奥板块市政基础设施投入力度的加大，区域的商务地位在逐渐提高，使得亚奥成为京城新兴的居住区域。然而，由于整个区域居住氛围浓郁，买家购房基本上是用作自己居住之所，而到其他区域，比如东部进行房产投资。所以，决定了该区域的投资比例较小。专家预计，亚奥的投资型购房比例约占总体需求的7％～8％，并且，大多集中在单价10000元以上的高档项目中。

 

　　置业人群年龄多集中在25～40岁之间

 

　　前两年，在亚运村买房的人群，多集中在40岁左右。近年，随着人们收入水平的增长，该区域买家的年龄特征亦产生较大改变。据《楼市》市场研究部调查，在亚奥购房的人群当中，30岁左右的人士约占总体需求的45％；25～30岁的人士约占30％；40岁以上的人群约占20％。

 

　　区域配套环境大变脸吸引购房人掏腰包

 

　　亚奥板块因奥运而派生又因奥运而备受业界及广大购房人关注。在体育产业的带动下，该地区的发展可谓日新月异。不仅道路交通等基础设施得以明显改善、生活配套日益齐全，而且森林公园的建设亦为该区域带来勃勃生机。而这一切，也正是促使买家在此置业的源动力。

 

　　5月20日上午10：00，在位于亚运村大屯路的“主场”售楼处，《楼市》记者就缘何选择在亚奥置业这一问题，采访了前来看房的陈先生--

 

　　记者：您是否打算在“主场”买房？

 

　　陈先生：有此打算，但还没有想好，需看完周边项目再作决定。但肯定出不了这个区域！

 

　　记者：您认为，亚奥板块**打动您的是什么？

 

　　陈先生：应该说是奥运会所带来的基础设施的改善。我从小在这个区域长大，所以对其以前的情况比较了解。以前的亚奥板块，完全可以用脏、乱、差来形容。而今，在奥运会的带动下，这里发生了翻天覆地的变化，以交通为例，曾经是区域发展的瓶颈，而今已成为区域的一大亮点。

 

　　据记者了解，目前亚奥板块除多条交通要道正在修建外，轨道交通亦在顺利建设当中。据悉，未来，地铁四号线、十号线一期（含奥运支线）将与现有的地铁一号线、环线、城铁13号线以及正在建设的五号线在板块内多个地点交叉并形成换乘站。其中沿北苑路而行的地铁5号线，建成通车之后将使安立路的交通压力得以有效缓解。

 

　　预计，截止2007年年底，全部地铁线路建成通车之后，将极大地缓解亚奥地区的交通拥堵状况。

 

　　尽管如此，在采访过程中，仍有个别购房人表示了对该区域道路交通状况的担心。“道路多了，交通自然畅通，但在奥运会举办期间，必然会有交通管制，所以，到时面临出行难题是必然的，”在中关村工作的李先生如是说。

 

　　李先生的担心不无道理，但在很多业界专家看来，由于奥运会举办所带来的交通不便只是短暂的，而区域内整个交通环境的改善却是长远的。

 

　　事实上，除交通外，配套设施的改善亦成为人们选择在亚奥置业的理由。

 

　　就整个区域而言，配套设施已相当成熟，大型购物场所、餐饮、银行、医院、健身场所等一应俱全。而**的缺憾在于该地区休闲娱乐场所相对较少，难以满足人们自我释放的需求。不过，据邻近大屯路的某项目销售负责人介绍，在奥运商机的带动下，亚奥地区的休闲娱乐设施的建设进程明显加快，目前已有第五大道、钱柜KTV等入驻亚奥。所以，从长远来看，区域内的生活配套必将越来越完备。

 

　　降此之外，记者在世茂奥林花园、公园2008、山水LAVIE、荣尊堡国际公寓、桐城国际、北京北等项目售楼处采访的多位购房人，纷纷表示对未来亚奥板块生态环境看好。

 

　　“奥林匹克森林公园的建设将使该地区生态环境得以较大程度的改善，加之北环水系改造工程、温榆河及周边地区的环境治理，所以，感觉这里未来更加适合居住。”欲在世茂奥林花园购房的刘女士如是评价亚奥。

 

　　基于此，华高莱斯国际地产顾问有限公司副总经理公衍奎总结认为，奥运会对亚奥板块的间接影响大于直接影响，即奥运会带动区域基础设施建设，如交通、配套、绿化的改善对区域的影响，大于奥运会举办这一事件以及奥运概念对区域的影响。

 

　　诚然，随着房地产市场的逐渐成熟，买房人的心态亦在发生着改变。昔日概念炒作盛行的阶段已成过眼云烟，今时今日，已没有谁愿意为了一个概念倾囊而出。以亚奥板块为例，正如专家所说，买家所看好的是在奥运会即将举办的背景下，区域发生的巨大变迁，而非奥运概念。

 

　　谁是奥运地产之王？

 

　　奥运在即，房产获得无限发展商机！房价一路上涨，购房人也期待着奥运带来的美好前景。

 

　　纵观亚奥板块各个项目，凡是和奥运沾边的都大打奥运牌。而谁才是真正的赢家？谁能成为万众瞩目的奥运旗手，谁能杀出重围独摘奥运地产桂冠？

 

　　谁坐享奥运公园景观？

 

　　从北京房地产市场的发展看，景观给房产带来的升值效应非常明显，从朝阳公园为其周边项目带来的升值空间便可见一斑。

 

　　而奥运给房产带来的一大利好便是公园景观的打造。这不仅能为周边住宅打造一个更好的生态景观，而且若善于经营，还能带动旅游休闲产业的发展，从而进一步支撑房价上涨。

 

　　近水楼台先得月。那么，谁才真正抢占到了奥运公园的景观优势呢？在奥林匹克花园东侧，上元近在咫尺，同时，北辰绿色家园也踞守在此，该项目分傲城国际公寓、傲城尊邸等几部分分期开发。

 

　　在奥林匹克公园北端，便是世茂集团打造的世茂奥临花园。该项目与1300亩的森林公园仅一路之隔，坐地享受高质量的空气和优越的自然环境。而融域则坐落在公园西侧；在公园南侧，以老项目居多，包括紫玉山庄、九台2000等。

 

　　围绕奥运公园而建，这些项目占据了地理的天然优势。而这也是其受到购房人喜爱、价格上涨的重要因素。在上元售楼处外，记者采访了一位购房者张先生。

 

　　记者：“您为什么买这里的房子？”

 

　　张先生：“**是想在北边买房。而在北边，就必须考虑奥运的效应。”

 

　　记者：“奥运对您购房有多大影响？”

 

　　张先生：“我买房是为了自住，**希望项目临近公园。上元占据了这一优势，同时在其他方面，这个项目也符合我的要求，因此选择了这里。”

 

　　采访中，记者发现，对于自住型购房者而言，景观是他们决定是否买房的重要因素。虽然从目前情况看，奥运周边很多项目都还在建设中，奥运公园也并未落成，但有政府实实在在的规划在那里，因此购房者大多期待两年后的美景，同时也认为这样的房子更容易保值增值。

 

　　谁占有奥运交通便利？

 

　　虽然奥运带来了很大的商机，也促进了自然环境的改善，但从对亚奥板块一般意义上的划分看，京昌高速路以东，京沈高速路以西，北土城东路以北，以及立水桥以南，都算是亚奥板块。环线位置**远已经超过了北五环。那么，这个板块项目的交通是否都方便呢？《楼市》记者进行了调查。

 

　　立水桥轻轨站西南侧便是顶秀清溪，这是一个亚奥板块难得的花园洋房产品，同时项目通过安立路与外部连通也非常方便；华发颐园也位于立水桥畔，距地铁5号线大羊坊站100余米，紧临城铁13号线立水桥站，并有20多条公交线路可到达。同样，东亚·奥北中心在立水桥城铁站旁，13号线与5号线交会处，快速方便的出行交通无疑为项目增添了亮点。

 

　　而山水LAVIE则位于北五环和轻轨13号线之间；上元南侧紧邻北五环，东西为北苑路和安立路，交通动线佳；中天国际则毗邻京昌高速和大屯路，共享城市核心区和亚奥发展区的综合优势。

 

　　身处市场一线的成业行市场拓展中心推广经理仁青，对亚奥区域房地产进行了长期研究，他表示，交通的可达性、便利性对于住宅来说非常重要。而亚奥板块的诸多项目都不仅能享受良好的公路交通，更重要的是能享受到地铁13号线和5号线的便利。出行方式的多样化选择将大大方便业主的日常生活。但从目前的状况看，亚奥板块与外界连接的路面交通还不是很完善，很多工程还在修建之中。不过可以相信的是，2008年奥运会之前，路况会得到极大的改善。

 

　　顶秀清溪的一位准业主就向记者表示：“虽然目前亚奥板块的交通还不尽如人意，周边正进行大规模建设，环境也不是非常优美。但相信奥运会召开之前一定会变好的。”

 

　　奥运大旗下谁能差异化取胜？

 

　　虽然美景公园的修建、道路交通的改造都为亚奥板块的房地产项目增添了不少砝码。但并非有奥运概念支撑就代表着任何项目的销售都能全线飘红，这在历届奥运会举办城市中也有过前车之鉴。随着亚奥板块的开发建设，这一区域聚集了众多项目：上元、傲城尊邸、亚运新新家园、世茂奥临、公园2008、顶秀清溪、上水LAVIE等众多项目一一面世，而其项目间的竞争绝不亚于其他任何一个区域房地产市场的竞争！

 

　　要在竞争中取胜，差异化竞争尤为重要。而据仁青介绍，该板块的诸多项目具有自身独特的特色--

 

　　“特色牌”之一--小户型。亚奥核心区的项目大多以高档住宅项目为主，而主场则在大屯路，阳光广场以东500米的地方打造了一个不可多得的小户型项目，其主力户型面积为45～99平方米，设计均好性强。

 

　　东亚·奥北中心在占据了两大轨道交通会点的基础上，以30～80平方米的小户型为主，自住者能享受便捷交通，同时也具备很好的投资价值。此外，华悦国际、中天国际项目也都有部分小户型产品供应。

 

　　在房价整体上涨的情况下，总价较低的小户型产品受到很多购房人的喜爱，这也符合未来打造节能省地型住宅的趋势。

 

　　“特色牌”之二--花园洋房。借助亚奥板块优美的自然环境，这一区域的别墅类产品供应非常多，而随着土地政策的进一步调整，别墅供应受到限制。顶秀清溪则顺势推出了花园洋房产品，据项目销售人员介绍，项目采用了经典的退台设计，保证了二、三层以上户户有大面积的露台和足够的面宽。也正是因为这种产品的稀缺性和舒适性，因此受到了买房人的大力追捧。

 

　　同样，山水LAVIE目前在售的**期产品也是花园洋房，这个总建筑面积30万平方米左右的项目绿化率高达40%左右，使用率约88%，其开发商在东三环弘燕路所开发的山水文园项目就以优美的社区环境、宜居的生活氛围而闻名业界，销售业绩也非常好。一位购房人表示：“我买山水LAVIE之前，先去考察了山水文园，看了那个项目之后我便想就买它了！”

 

　　“特色牌”之三--精装修。在亚奥板块，还有不少项目以精装修取胜。例如西奥板块的融域；位于亚奥核心区域的荣尊堡国际公寓；位于北五环和轻轨13号线之间的山水LAVIE，以及临近京昌高速和大屯路的中天国际等项目。

 

　　虽然毛坯房可以让业主有更多个性化的发挥空间，但业内人士认为，精装修房是未来发展的必然趋势。不仅可以省去业主的装修麻烦，同时集中采购和装修也能节省成本，个性化主要体现在家居布置上。事实上，也有越来越多的购房者更倾向于购买精装修房。

 

　　奥运配套全面升级谁**受益？

 

　　配套的完善程度是社区成熟度的重要标志，也是购房人非常看重的一个因素。从《楼市》记者对十几位购房人的调查看，在决定是否购房的因素中，50%的人把配套排在了第三位，前二者分别是区位和售价，另有30%左右的人把配套排在了第四位。

 

　　那么，在亚奥板块，谁拥有成熟的配套？能为业主提供便利、高品质的生活？

 

　　从整个亚奥板块看，商业的发达程度有较大区别。亚奥核心区拥有北辰购物中心、炎黄艺术馆、飘亮购物广场、奥体中心等配套；餐饮、购物场所、银行、医院以及健身场所一应俱全。在核心区，主场与荣尊堡国际公寓无疑享有完善配套的重大利好。而在安立路和北苑路沿线，新增项目如第五大道、洛克时代、傲城融富中心等，也都在预示着区域内商务氛围的增强。而上元、傲城尊邸以及世茂奥临花园等，均能享受到这些商业配套。

 

　　从项目自身配套的完善程度看，荣尊堡国际公寓算是首屈一指。社区拥有7000平方米超大专属会员制俱乐部--荣尊堡峰会俱乐部。内部引进世界上**海德森红酒坊、酒窖、乔治雪茄坊，国际画苑、阿新娜地中海餐厅、畅苑阁中餐厅、兼具休闲异形泳池、翠丽SPA水疗中心、闲健身娱乐设施，并配备私人宴会厅、客户服务中心，可以为您独特的生活品位提供全方位服务。

 

　　桐城国际拥有**的21世纪双语幼儿园，还有北京市首批市级示范学校--陈经纶中学嘉铭分校；同时，由于其一、二期已经有2000余户家庭，社区内部已经形成了浓厚的生活氛围，社区内便民超市、饮用水站、干洗店、美容SPA、医疗保健等配套都很齐全；而公园2008为北苑家园第五期，整个社区是目前北京**大的居住区之一，共分为7个住宅区。项目从2001年便开始**期的销售，随着社区的逐步成熟，超市、银行等各类服务性配套设施也越来越完善。山水LAVIE园内设有幼儿园、小学及中学，同时还有社区会所底商配套，包括球类场馆、泳池、室内攀岩等健身设施及医疗服务，餐饮、超市也都很齐全。

 

　　【结 语】在享有奥运优势的共同基础之上，该区域的项目又各有特色，有的环境优美，有的配套齐全，有的交通便捷。而对于购房人来说也是需求各异，根据自己的需要，结合项目的特点作选择，才能买到真正适合自己的项目。