11.5亿高价拿地　海淀温泉镇待解发展之谜

　　2006年5月25日下午，“区域地产与发展前景”论坛在北京国际会议中心隆重举行。此次论坛紧紧围绕着北辰实业前不久以11.5亿拍得海淀区温泉镇D1地块的事件和影响而展开激烈讨论。鄂俊宇、王志刚、林洁、李文杰、王晓航以及马仲良、张可云等多位业界同仁与专家学者参加了论坛，并对该区域的地产规划与发展前景畅所欲言，各献其智。北辰置地公司总经理曾劲先生现场详细讲述了此次竞拍的种种波折与未来发展计划。

早在4月18日下午16：38分，北京市国土资源局二层土地拍卖大厅，经过88轮激烈角逐，北辰实业**终以11.5亿拍得北京市海淀区温泉镇中心区D1地块，而**终让青睐已久的万科、保利、正源、华远、海开、万通等六家品牌发展商空手而归。随即，首次以国有控股上市公司身份公开竞标并拍得土地的北辰实业，吸引了来自各方面的高关注率和一些置疑声音：此举会否掀起温泉镇区域地产发展的热潮？会否一再提高的该区域的地价与房价？

究竟结果如何？发展怎样？北辰实业将如何规划发展这块土地？而这块土地能否成为提高该区域地产价值的 “发动机” 和“摇钱树”？我们试图找出问题的答案。

　　众所周知，从北京实行公开招投标形式拍卖土地的政策后，京城地产界先后经历了顺弛、金地、国美、万科天价拿地的各种震动，但都不如这次北辰拿地的新闻反响强烈。原因是北辰实业特殊的身份——国企。作为京城颇有份量的老牌地产企业，作为一种企图探索区域深层意义的地产发展商，一向低调 (论坛 像册 户型 样板间) 、稳健的北辰实业旗下——北辰置地——此番“下海捞鱼”的行为广受关注。

　　“我们这次所谓大手笔的操作其实是企业发展的正常需要，”曾劲，北辰置地公司总经理，向来做事果断，说话风趣。他对于此次拿地，自始至终全程跟进，因而他的发言权毋庸置疑，“北辰实业既是国有企业也是上市公司，公司早在1997年就以H股在香港上市，北辰必须考虑公司股东利益以及集团自身的运营。因此，以上市国企身份公开竞标并拍得土地，北辰实业开了京城地产界的一个先河，但这是对股东利益的负责，是对市场价值的负责，而且，这种拿地行为是在正当、合法的情境下进行的，不存在任何滥用国有资产的嫌疑。”

　　的确，北辰集团自亚运会以来先后运作四十余个项目，建筑面积400多万平方米，涉及住宅、商业以及写字楼各种业态，特别是近年通过汇欣大厦、汇欣公寓、北辰绿色家园、傲城 (论坛 像册 户型 样板间) 等几个项目的运作，北辰置地的品牌形象在京城已深入人心。

　　但随着京城地产市场的诸多可变因素及利润率的降低，近两年，许多**地产军团开始转战市场、四处出击。在这种背景下，北辰实业面对股东要求与市场的抉择，难有国有和非国有之分，股票市场对上市公司的要求都是一样的，既要求短期回报，又要求可持续性的长期发展。

　　因此，一直承担奥运多个项目的北辰实业一直在积极准备如何真正的进入到市场，参与土地、房地产、房屋的竞争，特别是在2005年“8.31”之后，北辰将面临着一个可持续发展的现实问题。

“土地是什么，是发展商的生产资料，没有这样的生产资料就没有生产力，就没有产品，没有产品就谈不上资金回收，就不能完成一个正常的企业经济周期的运转。”历经种种“大浪”之后的曾劲对于这次拿地一脸从容与淡定地表示，“房地产类上市公司就必须持有这样的可持续发展的生产资料。”

　　曾劲认为，温泉镇D1地块，海淀区玉泉山后的那片“生产资料”，既有传统教育产业的优势，又有新的产业提升，以后将成为该区域地产发展与经济增长的“领头羊”。

　　“可能11.5亿，对于目前的地价来说，是个天文数字，但用温泉镇的未来发展价值去衡量，11.5亿是非常合理的，是物有所值的。”在谈到经过88轮激烈角逐，**终战胜万科，将这块众多品牌开发商瞩目已久的地块收入囊中之后的心理感受时，曾劲以北辰贯有的沉稳与儒雅的作风表示，“我们看好温泉地块的市场前景，拿这块土地的决心非常坚定”

　　其实，11.5亿的高价拿地，于北辰本身是背负了资金、规划、产品定位、舆论监督的多重压力。

据悉，此次国土资源局拍卖的温泉镇D1地块，位于海淀区温泉镇中心区，具体四至范围为：东至名人居路；南至温泉路；西至白家疃路；北至京密引水渠。规划建设用地面积11.46公顷，地上建筑面积230286平方米。

　　那么，北辰将怎样在颇具关注的这块土地上大展身手，创造奇迹，并带动区域地产价值的提升，成为各位业界同仁与专家争论的焦点，而高端但不奢侈的产品成为大家对这块土地的**大猜想。

　　亿城集团总裁鄂俊宇先生表示，随着区域产业转移与区域价值的扩散，温泉镇也将掘地而起，成为**具城市运营的一个区域典型，休闲度假的别墅产品将可能更适合该区域地产的定位与价值体现。

　　富力地产北京公司副总王志刚先生表示，温泉镇这块地可用来做任何产品，无论普通住宅或别墅等都将因其板块市场而决定未来的消费市场。

　　伟业地产董事长林洁与中原地产董事总经理李文杰均表示，综合温泉镇的历史人文环境等各方条件，这块地可能更适合做一种较为高端的别墅或高档公寓，因为大隐于市、倦鸟归林的中关村情结终将在海淀周边释放，而地利人和的温泉镇不失为一个**佳的释放点。

　　从社会经济学与市场经济学的角度来说，北京市决策研究基地的首席专家马仲良教授则表示，和谐社会、宜居城市，温泉镇无论是地理人文环境，还是市场投资前景，它将要长期、健康、稳定、和谐地发展下去，这种发展在细节体现上只能落实在具体项目的运作。

　　另外，中国人民大学教授、东中西部区域经济与改革研究院副院长张可云先生则从市场投资价值与回报的角度表示，发展商拿地做项目肯定要有盈利，而温泉镇这块的盈利空间是相当大的。只是温泉镇这块地的盈利周期在现实地价与房价上涨的影响下不会太长，具体周期长短可能要看北辰如何规划发展。

　　智者见智，仁者见仁，各方对于这块风水宝地展开了各种各样猜想与评估。然而从某种意义上而言，“上风上水上海淀，融商融智融天下”的海淀不仅仅是海淀区的海淀，更是北京的海淀，也是中国的海淀，甚至很多在此创业或居住的人们都有一个很深厚的海淀情结，这种情结的背后蕴藏着区域价值的体现与期待。因此，北辰的此番拿地事实上压力与责任在于，如何尊重和回报这种价值与期待，实现自身的一种决策千里的品牌价值。

　　然而，对于未来市场的预期，企业属性不同，形成判断也不同。曾劲表示，温泉镇这块地的未来项目与投资的产品打造也将都会形成很多的差异，但作为控股的上市公司来说，更多的是考虑可持续发展的需要，考虑一个规模、周转，利润和风险均衡发展的需要。

　　如果说，地产投资**大的特点是“买未来”，那么北辰实业则以11.5亿买下了温泉镇的未来，面对各界“是否值得”的猜测，曾劲给出了答案“我们做这个事情肯定是客观冷静做的，认为这样的价格和未来的房价符合这个区域的价值。应该说这个区域的价值体现在独特性和**性上，但是我们反对炒作，通过炒作提高某一个区域的价值我们认为是不可能的。价值是有它真实的内在的规律性在里面。所以对这个项目，有这样一个价格水平拿到这个土地，再把它变成一个有特点的产品交给社会、交给老百姓，我们还是很有信心的。” 结果到底如何？我们也将拭目以待。