建材专业市场整合在即投资还需看运营

“随政府脚步投资，才是智者之选。各级政府规划搬迁地，总价20万起购西南地区**大贸易市场金铺。”近日，成都市民陈小姐频繁接收到上述内容的短信，咨询后得知其所指的是位于青白江的一家建材市场商铺，“总价18万起，翘脚当老板，即卖即收租，年投资回报率10%”的承诺让陈小姐很是心动。出于对投资的谨慎考虑，陈小姐致电《金融投资报》记者，希望对建材类市场型商铺的投资前景及风险作出评估。

项目负责人称“高回报可返租”

根据陈小姐提供的线索，记者近日来到该项目位于人民南路一段的城市之心，在该大厦的30楼，伴随着反复播放的音频宣传资料，记者找到了这个略显冷清的项目售楼部。

据置业顾问张小姐的介绍，该建材市场位于新都和青白江货运大道与国道108交汇处，定位是集建材批发、5A级商厦、国际建材交易中心以及商业街区于一体的专业化、现代化、开放化的国际综合性家居建材综合体。总建筑面积超过69万余平方米，其中一期已于去年5月开业，是青白江建材专业市场中开业**早的，此次售卖的是二期。

售卖方案方面，面积统一是32平方米左右，根据商铺的位置不同，总价在18-40万不等，拥有40年的商业产权，开售的交房时间分别是今年底或明年。张小姐也向记者提及了这些商铺“年回报率10%”；而且，尽管交房时间不一，但张小姐承诺，通过与开发商签订的5年返租合约，即日起就可以收租，租金按照季度返还。总价不高而租金又有保障，似乎是值得考虑的。而当记者向张小姐询问5年后的经营权时，张小姐则含糊地表示回归自持或续约都可以，但张小姐也表示，经过5年的培育，回报率甚至可能会高于10%，如此自持可能会更加划算。

当问及市场中商家的具体运营情况时，张小姐则表示不清楚，只说“一期商家入驻已满”。记者表示想到项目现场进行商业景气指数的考察时，张小姐明确表示，只有签了约，公司才会带业主去现场，没确定之前都只能自己去看。

培育期租金难走高

根据《成都市商品市场布局规划 (2009-2020)》，在专业市场外迁的引导下，众多投资开发企业集中圈地抢占商机，其中，青白江区成为建材市场发展的主力军。

在通往青白江的路上，沿途汇聚佳飞国际建材家居市场、华川银地国际建材城、俊翔型材市场、大港建材城、青龙国际建材装饰、蜀都建材城旗舰精品建材市场等多个专业市场，整体开发面积超过10000亩。

锐理数据品牌营销中心总经理郭洁向《金融投资报》记者表示：“建材市场作为房地产的下游产业，在调控政策中也受到了一定程度的影响。目前成都的建材专业市场的过剩之忧已经隐现，且逐步有按照高中低端细分的趋势，在市场容量有限的情况下，洗牌已成为一场必然的变革。在未来的5-10年的调整期中，能够将运营与开发相结合，将配套较好的优质市场能够存活，其余的“过剩”部分将会退出或被兼并收购。”值得玩味的是，这个5年的调整期，恰好与上述项目返租合约的期限不谋而合。

在对该销售项目的商户访问的过程中，新市场下的生意落差几乎都或多或少存在。而商家对于市场管理也有不满，位于该市场45栋的商户章先生告诉记者，作为一家新开店铺，在该市场开业到现在经营的一年多时间中，市场整体氛围下的宣传与运营管理其实并不算好。而每年签的租约合同到期后的房租竞标制度，也令商家很受伤，流动性也增加了商家经营的风险，令黄金口岸的旺铺更旺，而经营不好的店铺就有可能成为“死铺”。

记者在其开发商官网查询发现，其一期入驻商家约1980家，二期的规模更大，约58万平方米的经营面积上，将计划入驻3000家商家，招商压力可想而知。

售后返租还是委托经营

虽然章先生对具体的租金数额保持沉默，但在相关资料中记者注意到，目前该项目一期二楼的商铺租金在每月20元/平米/月左右。以该标准计算，显然与10%的回报率相距甚远。而章先生诟病的另一个原因是该市场去年5月中旬开业，但对商户收取租金却是从1月开始计算，这是否是出于“返租”需求，值得思量。

四川商业地产联盟秘书长冉立春表示，如果采取返租销售模式，说明该项目的销售可能存在压力，而对开发商来说，销售回款往往决定了一个公司资金链的紧张程度。业内人士也指出，有限的租金收益与较高的承诺回报这一矛盾**终可能导致纠纷。

与此同时，根据建设部颁发的《商品房销售管理办法》第十一条规定：房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。显然，上述销售项目对期房的“返租”销售在这一点中难言合规。

不过，对于建材类市场商铺的投资者，郭洁也给予了一些建议，在选择时**要考察市场开发商及运营团队的实力；其次是一定要保持清醒的头脑，不要相信过高的回报率。目前而言，通常宣传中会将租金回报率制定为6%-10%，但需要注意的是一般很难达到，且未来仍有走低的风险；再次就需要针对目前商家的经营及租金情况，以及产业市场的发展前景做一个细致的评估，大概推算自己可以获得的实际收益，综合考量以尽量降低风险。