房企参与保障性住房开发建设带来的社会责任与经济效益

【摘 要】加快建设保障性住房是保障和改善民生、促进社会和谐稳定的必然要求，是调整住房供应结构、促进房地产市场健康发展的重要途径。本文粗略分析了参建房企的社会责任与经济效益。 www.tfffm.com
　　 【关键词】保障房建设；房企；社会责任；经济效益 
　　
　　 近年来,作为房地产市场**企业的房企在参与经济发展，分享市场带来商机同时履行和承但社会责任，这是房企应该也必须共担的社会角色所决定的。参建房企的社会责任在宏观层面上是顺应调控、优化投资、保障民居、抑制房价、扩大内需，微观层面上是多方筹措资金、优化限额设计、确保工程质量、控制建设成本、保证年度开竣工率。 
　　 参建房企在履行社会责任的同时，还面临经济效益的双重考验。目前，已有部分上市房企和中央房企陆续参建保障房。那么，参建保障房获得经济效益的模式是万科地产“上市公司1块钱利润”模式？保利地产“3—5%利润”模式？远洋地产“寻求赢利性和公益性适当均衡”模式？北辰实业“参建保障房微利或亏钱”？而更多的房企担忧参建保障房仅尽社会责任，无从获取经济效益。 
　　 以下为北京市2009年8月某保障房项目投资估算，我们来粗略分析如何控制成本、获取可能的经济效益。【案例】项目位于北京市西郊，六环外，建设用地面积138900 m2，建筑面积342397.32m2，其中经济适用房311581.82 m2，廉租房30815.5 m2，配套公建14400 m2。容积率2.3；绿地面积45400 m2；居住用地建筑密度21.5%。建筑层数1-18层。住宅总套数4341套，其中廉租房544套，经济适用房3797套。结构形式全现浇砼，装修标准按廉租房、经适房标准规范。投资估算按政府回购考虑，未考虑销售费用。项目法人投标时间为2007年6月，土地价款以法人投标文件的征用土地和拆迁安置补偿费用为准。政府给定单方限价4268元/ m2。 
　　 就本案例而言，单方造价4268元/ m2是政府限价，投资估算4128.21元/ m2已在此内。分析上述，建筑安装主体工程1、建筑安装小市政工程2分别占开发成本一的54%、8%，比重较大且随设计图纸、工程建设、开发管理等主观因素而变；土地费用3占开发成本一的25%，比重较大随国家政策、拆迁周期、安置人员等客观因素而变；前期工程费用4、开发管理费用5分别占开发成本一的2%，比重较小随国家政策、开发管理等主、客观因素而变；银行贷款利息6、税金7分别占开发成本一的4%、5%，比重一般且按国家政策相对固定；以上七项构成了开发成本一，占整个开发费用三的97%；开发利润二仅占开发费用三的3%，比重较小、较商品房偏低、随开发成本而变。在限价区间内，开发费用为固定值，开发成本与开发利润呈反比，这就意味着开发成本必须严格控制，否则，开发成本一旦超额，开发利润随之降低或变成无利或负利；反之，开发成本结余越多，开发利润则越大；开发费用存在确定与不确定性，开发利润随之存在很大的不确定性。 
　　 分析上述投资估算：建筑安装主体工程1、建筑安装小市政2、开发管理费用5、开发利润二为可以控制项，参建保障房房企在依据法律、法规、政策的前提下，根据保障房特点，在项目设计阶段充分考虑用地位置、用地范围、用地性质、建筑使用性质、建筑间距、建筑退界、绿地率、道路网络等因素合理优化设计方案，努力做到功能齐全、布局合理、节能环保、经济适用。全面实行限额设计、严格推行投资估算控制设计概算，设计概算控制项目预算的成本控制制度。在项目实施阶段运用动态管理的原则，利用参建房企规模、信誉、管理的优势，全面推行设计、监理、咨询、施工、分包、材料全过程、各阶段招投标制度，实行合理低价中标原则，严格按设计图纸、施工规范、技术标准实施项目，使用合格、绿色、环保的建筑材料，确保项目成本控制、工程质量和开竣工率；在保证质量的前提下，严格控制实施阶段实际发生费用、管理费用，以项目管理预算控制合同预算，合同预算控制工程结算。土地费用3、前期工程费用4、银行贷款利息6、开发税金7为可以调控项，参建保障房房企要依靠各地、各级、各方政府部门的大力帮扶，在项目建议书阶段、建设准备阶段、项目实施阶段、竣工验收阶段、项目交付使用阶段就土地供应、拆迁周期、资金筹措、融资渠道、政府收费、税费减免、回购与分配等方面与财政、银企、社保、机构、税务、部委在诸多保障房建设利好下争取**大的优惠。只有这样，房企才能控制可控成本，降低可调费用，实现利润**大化。 
　　 在承担社会责任的同时，追求利润**大化，这是企业扮演社会角色希望获取的多赢局面，房企也不例外。房企参建保障房仅仅扮演**角色，真正要完成社会责任与经济效益的双重考验，取决于参与保障房建设产业链上下游甚而包括各级政府、部委、银行、社保、机构、规划、勘察、设计、咨询、监理、施工、装饰、建材、物业各方全力合作。 来源：www.njtfmy.com